為借鑒國外在房地產評估管理方面的先進經驗，不斷完善我市房地產稅收的征管工作，我們參加了赴德對房地產評估情況的考察。通過在柏林市房地產評估工作有了一定了解，并認識到評估工作對房地產稅收的重要性。我們認為此次學習內容對房地產稅制改革有很好的借鑒作用。
一、統一前后評估工作的變化
柏林位于歐洲的中心位置，統一后的柏林更是東西歐的樞紐。具有重要的政治、經濟意義。
1．合并前東、西柏林的情況。東德國家雇傭的評估師不是按照市場價格進行評估工作的，而是根據國家的規定進行工作。他們不需要調查房地產的市場價格，只要按規定進行計算即可，如城近郊1馬克／平方米；市中心20馬克／平方米；可建私家花園的10馬克／平方米；市中心有些地方無地價，因國家所有不許買賣。1990年在東德出現了合資經濟，東德的評估人員才根據市場來進行評估。但由于金融部。經濟部在評估方面具有決定權，且部內官員對市場一點不但，他們認為將不同因素發展到數百個，就是市場化了，所以東德評估人員根據市場進行評估也只不過是根據金融部、經濟部規定的若干因素進行。這種做法有可能導致評估值與市場價值背道而馳。西德評估人員與東德的做法是不同的，市場是西德評估人員評估工作中所遵循的準則。按西方價值觀念評估一塊地，土地用途是標準，隨意性較大的因素并不是評估標準。西德的評估界建立了良己的一套規則，使用三種不同的評估方式（比較法、重置成本法、收益還原法）。
2．東、西柏林合并后的評估經驗。實施西德的評估方法，東德的金融部、經濟部意識到了這點，并根據東德的特點逐步引入，西德的評估師在東德的評估工作中一直以努力找到東、西德兩邊具有可比性的地段，主要因素是地區大小、人口密度、土地用途、建筑方法的可比性、土地使用權的安全性等。如果選出這些可比性因素，西德的評估師基本上用比較法就可以評估土地的價值了。這個方法就是東、西德統一后唯一可行的評估地價的方法。德國的不動產透明度很高，每一塊出售的土地都登記在冊，且每塊土地的買賣都必須由公證人報告國家，每年在雜志上定期刊登有關數據。公眾可以看到每塊地段的具體數據并根據此進行投資。在統一后的十年中，東德已經逐漸形成一個有供有求的市場，評估師現在也可以找到這些有關的數據進行評估。
二、評估職業的工作準則
德國的評估工作是獨立于政府之外的。評估職業者在評估工作中只對自己負責，并不考慮政府、委托人及個人的經濟利益。評估職業者評估出的土地
價格不需政府進行確認（但法院只承認評估師簽字的評估報告）。如當事人因某種經濟行為發現評估結果有誤，可以向法院起訴。評估職業者自己對評估結果負責30年（法律規定），評估錯誤時先用該項目的保險合同的賠償金賠付，不夠再用私人財產負責，公司內的所有評估師都負有連帶責任。
在評估職業者進行評估的時候，政府無權干涉評估職業者的工作，即使評估結果有損于政府的利益。政府對土地價格也有自己的規定，但土地價格并不是由政府制定的，而是政府委托專業人士制定再通過法律確認的。受政府雇傭，對于評估師來說是一種很高的榮譽。
三、評估工作在市場經濟中的作用
在德國，私有財產是一切發展的基石，產業主要保護自己的財產，與租戶不同。經濟改革30％是關于私有財產的內容，最大的業主是國家。國家通過出售一部分地產，獲得了一部分收入，使經濟得到了一定的發展，并且通過出售地產將外流的資金吸引回來。為了更好地激活房地產市場，必須有明確的房地產價格，使投資者可依據其選擇。購買房地產。西德的評估師根據市場和城市規劃等，把城市進行對比，抓住優勢，研究如何設計城市功能，然后確定某一地區如何利用及容積率，并繪制出城市的地價國。地價目中包含三種數據（l）用途，（2）容積率，（3）價格（每平方米）。每個投資者都可以根據地價圖計算房地產的價格、建設規模、投資收益等。利用地價圖，德國創造了一個模式，城市可以自己決定走什么樣的發展道路。地價圖已完全被市場接受，且在市場中通行。每年將會繪制一張新的地價圖，當估價師按經驗發現地價圖與實際不符時，或國家需要時，政府通過購買可以得到此圖。地價圖對于國家來說，可以幫助政府測算稅收，目前在德國，政府都是依據地價圖來征收地產稅。對于投資人來說，人們往往根據此圖進行成萬上億的投資，但投機幾乎成了不可能。
四、國有資產在市場經濟下的轉變歷程
原東德的國有企業均由托管局負責將其盡快私有化。托管局是聯邦政府下一個企業，管理原東德的國有資產，評估這些不動產，并努力將其賣出。托管局下設的房地產管理部門負責房地產的評估工作。房地產管理部門雇傭自由評估師對不動產進行評估、同時雇傭一些評估師成立評委會，負責制定托管局的評估政策且對評估結果進行審核。評委會由15到20個來自各行各業的專業人士組成，每屆任期四年，其工作完全獨立，不受托管局的干擾。評委們并不放棄原有的工作，在托管局也僅是獲得象征性的車馬費。在國有資產評估中主要采用收益還原法，因為托管的房地產除住宅外均是希望得到收益的。目前托管局在新的聯邦州有10個分理機構，在柏林布蘭登堡地區有3個。托管局只負責管理、出售經營的房屋，監督管理者，一是調查管理者執行情況；二是管理者每季度上報環境報告，每季度報告中包括垃圾處理問題，每年上報一次危險品的情況。管理人與托管局有合同，個人負責。托管局出售不動產的原則有兩點：（l）買主得到一定優惠；（2）買主與托管局合力清理不動產，但托管局不為此付支付清理費，因在售價中不包括清理費用。土地的評估資用由產權人支付。
五、考察體會及工作建議
（一）房產稅調整為不動產稅，按市場價值征稅，更符合經濟規律，有利于市場經濟的正常運行。
在德國，房屋、土地是分開征稅的，屬財產稅的征收范圍，但其均是以市場價格即評估價格作為計稅依據的，使得稅收工作與國家經濟發展緊密相連。
目前，在我國房產稅的政策規定中，房產稅的計稅依據主要是納稅人房地產的賬面原值或租金收入。由于納稅人獲得房地產的時間、形式不同，其賬面原值的內容差異也較大，且隨市場經濟的發展，房地產價值也是隨時變動的，賬面原值已不能及時反映房地產的真正價值。計稅依據的差異導致房產稅的征收管理工作無法真正體現財產稅的性質，并對市場經濟的發展發生了一定的負作用。鑒于房屋產權和土地使用權已是擁有者的財產，且賬面原值又不能真實、準確的反映出房地產的價值，在以市場經濟和公平稅賦為原則的前提下，建議有關部門對房產稅政策進行調整，將房產稅調整為不動產稅，明確以不動產的市場價值為計稅依據，以保證我國稅收工作與市場經濟發展相銜接，促進市場經濟的順利發展。
（二）成立專門的評估委員會，定期繪制全市房產稅計稅依據圖，體現公平稅賦的原則，便于征收管理。
目前，房產稅、城房稅的計稅依據包括房產原值（含評估值）、稅務機關估值。對于納稅人按規定進行評估并相應調整會計賬目的，可將其評估值視作房產原值。由于目前本市評估行業尚屬一個新興的行業，并不規范，在評估時根據納稅人評估目的的不同評估結果也是多種多樣的。納稅人用以調整會計賬目的評估值也是各種各樣的。對于沒有房產原值且納稅人未進行評估的不動產，可由稅務機關參照房地產管理部門制定的評估標準進行評估。但房地產管理部門評估標準制定時間較早，評估標準過低，已無法適應現在的市場經濟。鑒于以上原因，建議可以比照德國托管局的做法，雇傭社會上各行業中專業評估人員組成評估委員會。評估委員會在獨立工作的原則下，按照市場經濟的條件，定期繪制全市房產
稅計稅依據圖，標明各區域內不同用途的房地產價
值。稅務機關在確認該圖的正確性后，根據此圖征收房產稅。既簡便了征收管理工作，又可確保納稅人稅賦公平。
