一、引言
近幾年來國家不斷加強對房地產行業的宏觀調控力度。央行多次調控商業銀行的貸款，央行121號文件，國務院18號文件，銀監會212號文件及國務院“新八條”相繼出臺，此類舉措對規范房地產行業的健康發展起到了積極的作用，但同時造成大量房地產開發企業融資困難，客觀上為企業間聯合開發房地產項目提供了可能。同時國家加強了對土地的調控，加強了總量的控制，實行集中供應，公開交易，調整基準價，使土地的獲得難度加大，擁有土地的企業可以憑借土地這一稀缺資源與其他企業聯盟，參與房地產項目的開發。由于房地產開發企業各具優勢，通過聯合開發的方式各企業可以進行資源整合，充分發揮各自的優勢，從而實現各方利益的最優化。
以上說明在房地產的開發過程中存在聯合開發項目的可能性，但是能否達成聯盟，從合作博弈的觀點來看，關鍵取決于達成聯盟的可能條件和最終的利益分配。本文通過建立一個多家企業合作博弈模型，對房地產企業行為進行分析并得出一定結論。
二、多家企業聯盟博弈模型的建立
1、該模型建立的前提條件
是各個參與者（即開發企業）都是理性的參與者，以追求自身的利益最大化為前提條件；同時參與者對市場進行了充分的調研，可以估計出各參與者獨自開發或兩兩結盟或三者結盟的收益。
2、模型建立
設有三個局中人參與合作博弈。全體局中人的集合，記作N={1，2，3……n}，表示局中人。博弈的收益記作向量X={X1，X2，X3……Xn }，其中Xi表示第i家企業的利益分配。N的非空子集S稱為聯盟即部分或全部企業的聯合，聯盟S的收益稱為特征函數V（S），它不管其他局中人如何行動，是聯盟S中各成員相互合作所能達到的最大收益。通常有V（ ）=0， 表示空集，即無參與者時聯盟的收益為0.由于參與者是理性人，以追求自己的利益最大化為目標，所以若要使其參與聯盟首先應滿足：
⑴個體理性 x（i） ， .即： 參與者參與合作博弈將帶來相比于不參與博弈更多的收益。這是參與者參與合作的動因，反之參與者則沒有合作的動力。
⑵V（S）> 即： 只有存在結盟后的收益大于不合作時的收益時才可能形成結盟。只有此時才能使參與合作博弈帶來的收益大于獨自開發項目的收益。
對于三人合作博弈存在多種結盟的可能，下面加以討論。
⑴若對于兩個聯盟R，S ，而且R = ，即對于無公共部分的兩個聯盟應滿足以下條件：V（R ） ，此條件稱為可加性條件，是有聯盟R和S合并形成新的聯盟的必要條件（當只有一個參與者行動時可以認為是一個人的聯盟）。在上式中若等式成立或不等號反向，則說明任何一方在結盟時都不能從結盟中獲得多余的收益，參與博弈的各方也就沒有了結盟的動因。此時也就不存在結盟的可能了。
⑵總體理性： = V（N）
即：個體收益之和等于總體的收益，即總體合作的收益在參與者之間進行分配。
以上給出了，多家企業合作博弈的的可能性分析，但是對于實際問題，參與合作的三方更關注的是各自的利益分配，即Xi的值。利用Shapley算法可以給出博弈各方的一種分配方案。具體的算法如下：
Xi= 式中s是聯盟S中局中人的個數。同時Xi滿足如下三條公理的解：
⑴團體有效性 ⑵對稱性，即局中人的編號無關⑶可加性 對任意的兩個對策u、v有Xi（u+v）=Xi（u）+Xi（v）
參考文獻：
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