土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅按照增值額超過扣除項目的比率，采取“超率累進稅率”形式，從1994年開征，實行預征制。2007年1月，國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）下發后，房地產開發企業土地增值稅實行多年的以“預征制”為主的過渡性征管措施將得到扭轉。面對新清算型的土地增值稅征管模式，房地產開發企業如何進行納稅籌劃？在進行土地增值稅籌劃時，應該注意哪些事項？筆者將對房地產開發企業土地增值稅的實用籌劃方法加以歸類分析。
一、避免進入土地增值稅征稅范圍的籌劃
準確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有二條：一是土地增值稅是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。
（一）合同分解法節稅
（二）利用房地產的代建房節稅
房地產開發企業可把自己直接開發房地產形式轉換為代客戶進行房地產開發形式。就房地產開發企業而言，代建收入屬于營業稅中勞務收入的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種建房方式減輕稅負，在開發之初就確定購買用戶，實行定向開發，但是需要注意的是，房地產開發企業千萬不能牽連已完工房地產產權的轉移業務。
（三）利用合作建房節稅
《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）規定：“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。”
（四）改售為租、投資聯營節稅
土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。因此，房地產開發企業在開發完成后，可以出租的形式收回資金。由于沒有發生產權轉移，只需交納出租房產稅。另外，房地產企業也可以房產投資、聯營，在投資時按稅法規定不用繳納土地增值稅，而且在轉讓股權時也可以不用補交。
二、增加扣除項目金額的稅收籌劃
計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。
（一）根據利息費用扣除方式選擇節稅
（二）充分利用對房地產開發企業的附加扣除節稅
《土地增值稅實施細則》規定，對從事房地產開發的企業，可按“合計數”的20％加計扣除項目金額，其他企業從事房地產開發的，不享受此項費用扣除。此舉的主要目的是為了抑制對房地產的炒買炒賣行為。
（三）利用代收費用計價節稅
三、降低適用稅率檔次，達到節稅目的
土地增值稅的稅率從30%-60%，共設四個級次，增值額越大，其適用的稅率也就越高，相應的應納稅額也就會增大。因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低稅負的關鍵。
（一）利用起征點的規定
按照稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應將全部增值額按規定計稅。
（二）設立獨立核算機構
同樣的增值額分散的次數越多，則每次增值越小，從而越可能進入低稅率級次，甚至起征點以下。房地產企業可以根據生產環節，通過建立各環節獨立核算的關聯機構（企業），將同一收入分散到多個企業之中，實現節稅目的。
