〔論文關鍵詞」房價 房地產業 調控
[論文摘要」面對浙江各城市房價不斷攀升的現狀?引發了人們對房價這一市民、開發商、政府、投資人最敏感問題進行深層次的反思和探索。市場各方應正確認識房價漲跌的辮證觀?處理好風險與收益?長期利益與短期利益之間的關系?理性投資?適度消費?強化調控?促進房市健康平穩發展。
自1998年以來?長江三角洲各城市的房地產業開始啟動?進人了全面復蘇和發展時期。特別是從2002年以來?房價更是一路走高。浙江省房屋銷售價格在2002年平均上漲11.3%?其中麗水市上漲02.5%、寧波市為61.4%、嘉興市為11.9%。20 3年前三個季度全省房屋銷售價格又呈現出全面上漲態勢?同比漲幅高達31.7%?其中?麗水市的漲幅為50.6%。面對當前的房市現狀?作為房地產市場一個重要風向標與調節器的房價?成了各城市上下共同關心的、最為火熱的話題?筆者對此提出一些個人看法和思考。
一、房地產企業應理性對待房價上漲?不斷探索企業長期穩定發展戰略
就開發商而言?房價的上漲能給企業帶來直接的利潤和效益。當購地的費用、開發建造的成本費用已固定?房市火爆能為企業節約促銷費用?大幅增加開發項目的凈利潤。因而開發商以喜悅的心情關注房價的上揚?期待著價位的突破?以引領房價上揚?拓展當地房價的空間。當開發商的樓盤熱銷時?部分開發商出于企業的利益?也會采用頻繁提價的策略。但過高過快的房價上漲會帶來諸多問題?直接影響到企業的長遠發展。首先?過高的房價會把市場的大部分中低收人消費者拒之門外?使一些公司的樓盤曲高和寡?并有可能成為一些投資、投機客追逐的目標。其次?房價的上漲必然會引發政府土地出讓價格的上揚和政府調控市場力度的加強?使開發商后續項目開發成本大幅增加?開發難度加大?對尋求長期發展的企業來說?并非好的選擇。其三?短期內房價過快的上漲所帶來的豐厚利潤必然會吸引更多的企業和投資人進人這一市場?加劇行業的競爭?導致房地產市場的價格戰?直接危及企業的生存?使行業整體利潤水平降低。其四?過高的房價一旦遭遇銷售不暢或市場不景氣?將使企業的價格政策進退兩難?缺乏回旋余地;同時也會使各式各樣的違約和糾紛大幅增加?給企業經營增加難度。最后?高房價帶來的高利潤使部分開發商追逐短期行為?如惜售、獲利了結思想?放松了對房產品品質、品牌的追求?影響公司長遠發展。
對尋求長期穩定發展的房地產企業而言?客觀、理性分析市場現狀?準確預測未來房價走勢?科學合理地制定企業的價格策略?加大力度開發價格適中、品質優良、配套完善?適合中低收人家庭需求的住宅?構筑企業的經濟效益和社會效益雙贏經營模式?是確保企業獲得持續穩定的利潤?做大做強的關鍵。
二、政府加強調控?促進行業平穩發展
政府出于本地區經濟的發展和城市建設的需要?希望房地產業有更快的發展?以發揮其對GDP增長的帶動作用。同時?城市房價地價的上揚也使政府能夠從中籌集到更多的建設資金?增加城市的資產?因而?政府會采取各種措施推動行業發展、促成房價上揚。如近幾年杭州市的房價成為全國房價最高、房價上揚速度最快的城市之一?與杭州市政府推出的“十大促市”政策和控制土地出讓等措施是分不開的。但房地產熱和房價上揚是“雙刃劍”。首先?脫離經濟發展和居民住房支付能力易形成房地產泡沫?一旦失控?將會給經濟帶來嚴重的后果。20世紀09年代初海南、北海等地房地產非理性膨脹?嚴重影響了經濟發展和金融秩序;同期日本房地產“泡沫”的破滅?對日本經濟的影響至今仍未消除;東南亞金融危機也與房地產“泡沫”直接相關?教訓十分沉痛。其次?在長江三角這一城市密集的都市群中?各城市都在使出渾身解數來爭奪有限的資源—人口、資金、技術等?過高的房價地價會增加人們投資創業、購房置業、居住休閑的成本?降低城市對外部資源的吸引力和城市競爭力?不利于吸引各類人才到浙江施展才華;一些企業已開始到外省購地尋求更大的發展空間。如浙江嘉興?良好的地理區位、完善的交通網絡、相對豐富的土地資源和合理的房價地價水平?是其競爭優勢所在?也是嘉興未來發展的基礎。一旦房價地價過高?則會喪失嘉興業已存在的重要優勢之一。再者?面對高地價和土地供給偏少?有的開發商資本外移?紛紛向外擴張?一些房地產投資者也將投資目光轉向江蘇、安徽等地?資金出現外流。另外?過高過快的房價上漲?將會使社會的貧富差距拉大?部分中低收人家庭無法實現其改善居住條件的愿望?增加了群眾對政府的不滿情緒。據浙江省統計局對全省1個市1300戶城市居民的抽樣調查?其商品房價格大大超過居民的承受能力?有48.6%的市民表示難以承受當地的商品房價格?反映最為強烈的是近幾年房價持續大漲的杭州(95%)、溫州(92%)、紹興(91%)。
在經濟高速增長、房地產市場快速發展時期?房地產開發必須與社會經濟協調發展。政府要從長遠的角度來規劃房地產業?采取切實可行的措施調控市場和房價?不為短期的利益而影響長遠的發展?努力解決當地市場發展中過熱、“虛熱”、結構失衡等問題?促進房地產業持續健康的發展。
三、消費者應以平和的心態看待房價的漲跌建立“適度消費”和“理性購房”理念
購房者作為巨大的消費群體?對房價高與低、漲與跌的態度和看法是極不一致的?例如?以浙江嘉興為例?有錢的認為嘉興房價太低(與周邊的城市相比)?沒錢的認為太高;已購房的思漲?想購房的思跌;心急的人覺得漲得太慢?平和的人則會認為太快?但筆者認為?過分思漲思跌是不可取的。目前而言?希望今后房價仍舊保持前幾年快速上漲態勢?是不現實的?畢竟目前的市場供求狀況、政策環境等較二年前有了很大的變化?持續增長的房地產開發投資、大量增加的土地供應和經濟適用房、拆遷安置房大規模推出?都將徹底改變原有供不應求格局。同時?政府陸續出臺的控制房地產投機炒作、抑制房市“泡沫”種種措施的落實?房價必然回到一個合理的區間。同樣?希望房價有較大的回落是不現實的?浙江各城市大多經濟持續快速增長、居民收人穩步增加、城市化水平不斷提高?舊城改造力度加大、城市居住環境不斷完善、住房品質日趨優化?這些都是房價的有力支撐。從長期來看?房價上揚?體現了房地產投資所具有的保值增值性。同時?對一個具體樓盤而言?房價若出現較大降幅或房價過低?可能是樓盤品質不夠高或是投資商開發商購買力不夠、或是存在著某種潛在的糾紛(也不排除企業是推行低價營銷策略)?雖然價低?一旦購入?麻煩不斷?甚至會給購房人帶來重大的經濟損失。房價保持合理水平?開發商保持適度的利潤是十分重要的?否則?即使是以最低價購人的?風險也是較大的?會出現諸如:開發商無法正常完成項目?使樓盤成為爛尾樓?即使勉強完工也可能出現一些設施、配套項目、環境及服務與原來規劃設計相距甚遠?或是質量難以保證?小區人氣難以聚集等問題?影響使用和價值。
無論是對購房居住的、還是置業投資的?都應對房價保持平和的心態?樹立“適度消費”和“理性購房”觀念。克服“一步到位”?“寧買勿租”;“從眾消費”等誤區?認真分析?理性決策?正確看待房價的漲跌。房價瀑漲時更需冷靜分析?風險為重;房價低迷時則應靜心觀察?投資為重。
另外?目前各地房地產市場中?都有規模不一的炒家活躍在其中?大量買進賣出?激活了市場?也部分地催動了房價的持續攀升?炒家因此也獲得了豐厚的投機收益。但房地產投機是一項高風險的活動?房地產市場的興衰?房價的漲跌受很多因素的影響?特別是經濟形勢和政府的政策?當政府認為房市泡沫太大時?抑制過熱所采取的措施首先是針對這些炒家。近年來?人行持續出臺房貸新政策?也是為了市場的穩定?抑制房市的過度炒作。同時?炒家購房大多連環抵押購房?充分放大財務杠桿?以小博大。一旦失策?損失將是極其慘重。因而?炒家在冒險中仍應不失理性?漲聲中也應看到跌。
四、公眾媒體應客觀分析報道當前房市?引導市場理性發展
現在的媒體大多對“三市”(房市、球市、股市)十分關注?尤其是火爆的房市。浙江很多的報紙、電臺、電視臺都開設房地產專欄?設置了樓市行情、政策法規、市場分析、專家論壇等專題?對市場現狀、發展趨勢、相關事件等進行大量采訪、報道、評論?占用不少報紙版面或電視頻道時間。應該說?大多數的媒體能正確客觀地報道分析當前的房市?但也有相當多的媒體?出于其自身和客戶的利益所在?以及配合政府的政策導向?言漲唱好往往成為媒體的主流?即使言跌?也是十分的小心翼翼。事實上?從媒體自身的最大利益來說?應保持客觀公正?多方面、多角度提供科學合理報道分析?及時宣傳政府的新政策、更加全面地提供當地各類房地產信息?引導市場理性消費和投資。同時對房市中的不良行為?違規做法及時報道?反映廣大消費者的心聲?督促政府相關部門加強對房市管理?全心全意為廣大讀者、百姓服務。只有這樣才符合社會的整體利益?也符合媒體自身的長遠利益。因為讀者的多少、收視率的高低才是媒體的立身之本?利潤之源?廣告業務的多少?廣告價目的高低也取決于此。
