（一）實(shí)施房地產(chǎn)證券化的宏觀環(huán)境日趨成熟
1.國(guó)際上房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗(yàn)。自從1930年美國(guó)政府二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)開(kāi)拓以來(lái)，各市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家均推出了多樣化且富有彈性的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品。發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)證券化的推行有著重要的借鑒意義。
2.土地產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)改革提供了前提條件。隨著土地使用制度改革的不斷深入，用地單位或居民逐步擁有了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，通過(guò)承租國(guó)有土地，補(bǔ)交土地出讓金的方式擁有了土地使用權(quán)。同時(shí)，住房制度的改革使居民通過(guò)購(gòu)買(mǎi)公有住房、微利房、商品房、自建、合建等方式逐步擁有了住房的所有權(quán)，為土地和房屋的抵押開(kāi)辟了道路，也為房地產(chǎn)權(quán)益的分割提供了條件，為推廣房地產(chǎn)證券化做了積極的準(zhǔn)備。
3.快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。從整個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)看，我國(guó)金融體制改革不斷深化，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。國(guó)民經(jīng)濟(jì)連續(xù)幾年保持了7.5%以上的增長(zhǎng)率，為房地產(chǎn)證券化創(chuàng)造了一個(gè)穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。2003年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資增速快速下降，但房地產(chǎn)投資額一直處于上升趨勢(shì)，總體上呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)應(yīng)的快速增長(zhǎng)特征。同時(shí)，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的違規(guī)操作現(xiàn)象，自2001年以來(lái)連續(xù)出臺(tái)了一系列促進(jìn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展的房地產(chǎn)金融政策，繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)和規(guī)范發(fā)展的金融市場(chǎng)為房地產(chǎn)證券化提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
（二）初步具備實(shí)施房地產(chǎn)證券化的微觀基礎(chǔ)
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大資金缺口。1998年住房制度市場(chǎng)化改革以后，城鎮(zhèn)居民長(zhǎng)期被抑制的住房需求逐步釋放，投資性的需求在增長(zhǎng)。但從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給上看，現(xiàn)在我國(guó)大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)不具備雄厚的開(kāi)發(fā)資本，銀行貸款、信托融資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票并上市、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等融資方式均有一定局限性，只有推行房地產(chǎn)證券化，在金融市場(chǎng)上直接向社會(huì)大眾融資，才能較好地解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金短缺的矛盾。房地產(chǎn)進(jìn)入流通領(lǐng)域滿足單位和個(gè)人的消費(fèi)需要，龐大的住房消費(fèi)市場(chǎng)的資金來(lái)源不可能依靠國(guó)家財(cái)政，也不可能完全依靠銀行，住房消費(fèi)的直接融資勢(shì)在必行，推行房產(chǎn)證券化成為一種必然。(責(zé)任編輯：上海論文網(wǎng)
