一、房地產(chǎn)業(yè)概述
房地產(chǎn)從字面上看是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱(chēng),即房產(chǎn)和土地兩種財(cái)產(chǎn)的合稱(chēng),是房屋建筑和建筑地塊的有機(jī)組成整體。學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)的概念一直存在爭(zhēng)議,我國(guó)的法律在1999年以前也一直沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)的概念做出說(shuō)明,直到1999年6月1日氣實(shí)施的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中才對(duì)房地產(chǎn)的概念進(jìn)行了解釋,認(rèn)為房地產(chǎn)是“土地、建筑物及其他地上定著物,包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。”
我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)脫胎于建筑業(yè),隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活對(duì)其需求的增加而逐漸成長(zhǎng)為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè),并在不斷發(fā)展中昭示著其勃勃生機(jī)。如果說(shuō)房地產(chǎn)是一種商品,那么房地產(chǎn)業(yè)顧名思義就是從事房地產(chǎn)這種商品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。概括地說(shuō),房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè),它包括土地的開(kāi)發(fā),房屋的建設(shè)、維修、管理,土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓,房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃,房地產(chǎn)的抵押貸款,以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的諸多問(wèn)題
(一)房地產(chǎn)價(jià)格總體偏高。
評(píng)價(jià)任何一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)高低,應(yīng)以該地區(qū)居民的收入為參照系。房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)是衡量居民對(duì)于房?jī)r(jià)承受能力的首選指標(biāo),它反映了居民家庭的支付能力,比值越高,支付能力就越低。按照世界銀行慣行標(biāo)準(zhǔn),房?jī)r(jià)是居民家庭收入的3-6倍較為合理。在此范圍內(nèi),一方面住宅對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效用由于住房支出比例高而十分明顯,另一方面居民也有財(cái)力購(gòu)買(mǎi)合適的住宅,從而能使拉動(dòng)效用持久。但是國(guó)內(nèi)部分學(xué)者認(rèn)為,我國(guó)由于存在隱性收入高、特殊住房體制等原因,目前在5-8倍間屬于正常。但據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,目前在我國(guó)北京上海等一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)收入比已高達(dá)10倍以上,房地產(chǎn)價(jià)格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通民眾的購(gòu)買(mǎi)能力,大大抑制了真實(shí)的購(gòu)房需求,而房子的投資性需求卻不斷升溫。
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾突出。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資主要包括住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他,其中住宅又包括別墅、高檔公寓、經(jīng)濟(jì)實(shí)用房屋和普通商品住宅。近年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中別墅和高檔公寓的開(kāi)發(fā)面積和金額都在不斷攀升,而為解決廣大低收入者住房問(wèn)題的經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)面積卻在不斷萎縮。另外,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、其他房地產(chǎn)的面積和金額比重居高不下,加大了商業(yè)經(jīng)營(yíng)的成本,增加了通貨膨脹的壓力,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理住房需求得不到保障,高檔住宅卻無(wú)人問(wèn)津。
針對(duì)廣大低收入群體推出的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房建設(shè)又怪象叢生。一方面,自1998年至今經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的開(kāi)發(fā)面積在逐年萎縮,另一方面,經(jīng)濟(jì)適用房的出售也十分不規(guī)范,有真實(shí)住房需求的低收入群體往往申購(gòu)不到經(jīng)濟(jì)適用房,加劇了我國(guó)住房市場(chǎng)的緊張局面,也間接的推高了商品房的價(jià)格,所以說(shuō)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房市場(chǎng)的混亂現(xiàn)象對(duì)規(guī)范我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的危害。
(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)操作不規(guī)范。
一方面表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度低。市場(chǎng)不統(tǒng)一、商品化程度低、操作不透明、結(jié)構(gòu)性不合理等等。我國(guó)目前的房地產(chǎn)業(yè)尚不成熟、市場(chǎng)體系不健全,而房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的壟斷現(xiàn)象加大了市場(chǎng)的交易成本,使消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)加重,從而抑制了房地產(chǎn)商品的消費(fèi)需求,也會(huì)造成房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)序發(fā)展和惡性競(jìng)爭(zhēng),使房地產(chǎn)業(yè)大起大落,泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重,另外還會(huì)造成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)障礙重重、舉步維艱。
另一面,我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)、權(quán)錢(qián)交易現(xiàn)象嚴(yán)重。地方政府利用審批權(quán)和執(zhí)法權(quán)索賄受賄現(xiàn)象泛濫,房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)守法經(jīng)營(yíng)意識(shí)淡薄,不良信息披露制度和守信激勵(lì)制度匱乏,消費(fèi)者的利益受到嚴(yán)重?fù)p害,嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康運(yùn)行。商品房預(yù)售違規(guī)行為屢禁不止;房地產(chǎn)企業(yè)縱容、雇傭工作人員炒作房?jī)r(jià)等惡意炒作頻頻發(fā)生;而發(fā)生在價(jià)格領(lǐng)域的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違規(guī)收費(fèi)、銷(xiāo)售商品房未實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、經(jīng)濟(jì)適用住房不執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)格等違規(guī)違法行為幾近成為房地產(chǎn)業(yè)的“潛規(guī)則”。
(四)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。
自1998年以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資始終保持了快速增長(zhǎng)的發(fā)展勢(shì)頭,而與如此旺盛的投資緊密不可分離的正是銀行信貸的支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通常的基本模式是:開(kāi)發(fā)商僅僅只投入少量資金,而后大量的資金則來(lái)自于銀行。一旦開(kāi)發(fā)商還不了貸款,首先被套牢的就是銀行。更有甚者,如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)走低,房?jī)r(jià)可能會(huì)在一夜之間跌落,而開(kāi)發(fā)商也可能會(huì)在短時(shí)間內(nèi)都消失不見(jiàn),但是他們留給金融機(jī)構(gòu)的壞賬和爛賬往往需要十年或者可能更長(zhǎng)的時(shí)間才能完全消化。國(guó)際貨幣基金組織的經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)研究,通過(guò)對(duì)世界各地多起銀行危機(jī)的案例研究得出了一個(gè)爆發(fā)銀行危機(jī)的先兆:開(kāi)始時(shí)住房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)20%,在隨后兩年時(shí)間內(nèi)下跌15%,那么之后銀行就會(huì)無(wú)一例外的出現(xiàn)危機(jī)。銀行作為資金的提供方,在競(jìng)爭(zhēng)壓力下迫切需要發(fā)展壯大,吸收的存款要及時(shí)貸出,房地產(chǎn)的高速發(fā)展為其資金的投資找到出路。原因在于:持有大量房地產(chǎn)的銀行會(huì)由于房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲而擁有更大的銀行資本規(guī)模,從而改善銀行的資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。結(jié)果又會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格新一輪的攀升,這樣一種循環(huán)過(guò)程必然會(huì)導(dǎo)致價(jià)格與實(shí)際價(jià)值的偏離,也就形成了所謂的日益膨脹的“房地產(chǎn)泡沫”。銀行的高風(fēng)險(xiǎn)伴生的就是高房?jī)r(jià),而高房?jī)r(jià)實(shí)際上就醞釀著高風(fēng)險(xiǎn)。泡沫破裂,風(fēng)險(xiǎn)即成了危機(jī)。
三、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的合理政策建議
(一)構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機(jī)制。
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史并不長(zhǎng),整個(gè)產(chǎn)業(yè)相對(duì)脆弱,存在著許多不盡如人意的地方,因此這就需要政府及時(shí)補(bǔ)位,用相關(guān)的宏觀政策調(diào)節(jié)進(jìn)行引導(dǎo)。首先需要制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃,保持適度增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的過(guò)快增長(zhǎng),給我國(guó)的物價(jià)穩(wěn)定帶來(lái)很大壓力,也使得房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)部門(mén)的比例嚴(yán)重失調(diào)。其次要削減審批程序,優(yōu)化投資環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)突出的特點(diǎn)是投資大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),政府辦事效率的高低對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)會(huì)產(chǎn)生直接影響。因此要用法律規(guī)范政府審批,改善房地產(chǎn)投資環(huán)境。第三要建立多層次的住房體系,加快保障性住房建設(shè),解決我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。
(二)健全房地產(chǎn)法律法規(guī)體系。
房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展涉及到資源利用、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生態(tài)保護(hù)和社會(huì)進(jìn)步等多個(gè)方面,是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)。國(guó)家為確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,已出臺(tái)了許多相關(guān)的政策措施,規(guī)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方方面面,但是大多數(shù)的政策出臺(tái)都是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中已經(jīng)出現(xiàn)的錯(cuò)誤進(jìn)行“亡羊補(bǔ)牢”,既沒(méi)有形成嚴(yán)密的理論體系,也沒(méi)有起到應(yīng)有的指導(dǎo)和預(yù)防作用,更沒(méi)有上升為系統(tǒng)的法律法規(guī)體系。這對(duì)各級(jí)政府認(rèn)清自己在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的角色地位,依法行政,有效落實(shí)宏觀調(diào)控政策帶來(lái)很多障礙。因此,要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展,必須加快與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)體系建設(shè)。首先要加強(qiáng)立法工作,健全法規(guī)體系;其次要規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序,加大懲處力度;第三要制定環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),保護(hù)消費(fèi)者利益。
(三)規(guī)范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。
首先要發(fā)展多元融資體系,分散金融風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)單一,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資和個(gè)人住房消費(fèi)信貸過(guò)度依賴(lài)銀行信貸,需要通過(guò)建立多元化的房地產(chǎn)融資體系,通過(guò)多渠道融資方式來(lái)滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的需求,分散和降低銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。其次要完善金融一級(jí)市場(chǎng),構(gòu)建二級(jí)市場(chǎng)。目前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主要存在市場(chǎng)主體過(guò)于單一、市場(chǎng)發(fā)育程度低、市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制特別是擔(dān)保機(jī)制不健全等問(wèn)題。因次,必須完善一級(jí)市場(chǎng)構(gòu)成體系,同時(shí)推進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展,促進(jìn)住房二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的形成。為房地產(chǎn)抵押貸款證券化提供條件;創(chuàng)新房地產(chǎn)金融市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容,豐富住房金融市場(chǎng)商品供給;創(chuàng)新住房金融市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制,完善以市場(chǎng)機(jī)制為主,利率機(jī)制、供求機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制共同作用的住房金融機(jī)制。
