國家為促進房地產市場的穩定發展，抑制房地產價格過度上漲，國務院先后出臺了一系列的政策，如“國六條”、“新國八條”等政策來調控房地產價格，自2010年以來國家已上調了10次存款準備金率來抵制房價的持續上漲；2011年11月22日中央電視臺《共同關注》節目報道：萬科等房地產開發企業帶頭降價，降幅達到30%。有人指出這個冬天是房地產企業暴利時代的終結。然而房地產企業的開發成本卻居高不下，在房地產市場的調控與宏觀經濟緊縮相疊加的宏觀政策影響下，房地產企業要在激烈的競爭中占據一席之地，通過稅收籌劃降低納稅成本，提高企業經濟效益，實現稅后利潤的最大化，已成為不爭的事實。
一、房地產企業納稅籌劃的必要性
（一）房地產企業涉及的稅種多，稅負重
房地產企業具有投資金額大、經營周期長、開發成本高的特點，并且房地產開發企業從土地的取得、房地產的開發、經營、銷售以及保有等每個環節均有涉稅。從涉及的主要稅種的稅率來看：營業稅的稅率為5%；土地增值稅的稅率為30%~60%的三級超率累進稅率；企業所得稅的稅率為25%，房地產企業的稅收負擔較重，具有納稅籌劃的空間。
（二）國家稅收優惠政策為房地產企業納稅籌劃提供了政策依據
房地產企業涉及的稅種多，而每個稅種都有相關的稅收優惠政策，這為房地產企業進行稅收籌劃提供了政策支持，不僅可以減輕企業稅收負擔，而且在一定程度上能夠實現國家的宏觀調控，進而發揮稅收的經濟杠桿作用，實現企業和國家的“雙贏”。
二、房地產企業納稅籌劃的基本技術
（一）延期納稅技術
延期納稅技術是納稅人按照稅法的規定將應納稅款推遲一定期限繳納，雖沒有減少應納稅額，但使得納稅人無償使用這筆款項而不用支付利息，就相當于降低了稅收負擔。
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不同的稅種，稅率不同；即使是同一稅種，稅率也會有所差別。而稅率的高低體現的是征稅的深度，反映企業的稅收負擔輕重，因此可以通過稅率的差異進行納稅籌劃，降低稅收負擔。例如：營業稅的建筑業適用3%的稅率，銷售不動產適用5%的稅率，可以通過一定的方式使得適用3%的稅率。
（三）扣除技術
扣除技術是使稅收扣除額、寬免額和沖抵額等盡量最大化，這樣計稅依據就會減少，而使得應納稅額減少，降低稅負。
（四）減免稅技術
每個稅種都會有一定的稅收優惠政策，所以應該充分享受稅收優惠，盡量爭取免稅期最大化，以及減稅待遇，從而使得減免稅最大化，減輕房地產企業稅收負擔。
三、房地產企業納稅籌劃的方式
（一）建房方式選擇的納稅籌劃
1.代建方式
房地產企業接受委托方的委托，實施代建工程，收取一定的勞務費，不僅不用代墊資金，而且僅對勞務費用按照建筑業3%的稅率計征營業稅。由于這種代建行為并沒有引起房地產企業有關資產的產權發生轉移，不用計征土地增值稅。在宏觀調控的影響下，一些強大的房地產企業從開發轉向代建方式。
2.合作建房
房地產企業以土地使用權，合作方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。如果房屋建成后，雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照營業稅以“無形資產投資入股，共擔風險的行為”，不征收營業稅。若合作建成后按比例分房自用，沒有發生所有權的轉移，免征收土地增值稅；如果自用用于對外出租，對租金收入計征營業稅。若合作建房后對外銷售，則不免營業稅也不免土地增值稅。
?。ǘ┓康禺a企業的開發費用確定的納稅籌劃
根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，房地產企業的開發費用分為財務費用和其他房地產開發費用兩部分。
凡財務費用中的利息支出，能夠按轉讓房地產項目計算分攤且能提供金融機構證明的，在不超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額可據實扣除，即：允許扣除的房地產開發費用=準予扣除的利息+（取得土地使用權所支付的金額+計算的房地產開發成本）×5%以內。
凡財務費用中的利息支出，不能按轉讓房地產項目計算分攤或不能提供金融機構證明的，財務費用和其他房地產開發費用不分別單獨計算時：允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+計算的房地產開發成本）×10%以內。
在這兩種情況下，允許扣除的房地產開發費用越大，則增值率越低，稅收負擔越輕。所以對于這兩種情況，關鍵是比較準予扣除的利息與（取得土地使用權所支付的金額+計算的房地產開發成本）×5%的大小，如果前者大于后者，則房地產開發企業應該對利息支出提供金融機構的證明；如果前者小于后者，則房地產開發企業不應對房地產開發費用單獨計算。
（三）房地產裝修的納稅籌劃
房地產開發企業所售房屋有兩種：一種是毛坯房；一種是精裝或簡裝房。如果開發銷售裝修后的房屋，則裝修費用增加了開發成本，同樣也增加了房地產企業的營業收入，營業稅和土地增值稅增加；如果企業在建成毛坯房后與購房者簽訂購房合同，同時把裝修工程轉包給企業自設的裝修公司，再與購房者簽訂房屋裝修合同，根據《營業稅暫行條例》的規定，總承包人將部分工程分包給單位的，可以實行差額納稅，即以取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業額。即房地產開發企業就購房合同中注明的價款按照銷售不動產5%的稅率計征營業稅。自設的裝修公司就裝修費用按照建筑業3%的稅率計征營業稅，則減少了營業稅。并且計征土地增值稅的依據中也不包含裝修部分的費用，也可以減少土地增值稅。
（四）房地產開發檔次的納稅籌劃
根據《土地增值稅暫行條例》的規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20％的，應就其全部增值額按規定計稅。所以對于納稅人既建造普通標準住宅又建造中高檔住宅的，應分別核算各自的增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用免稅規定。對于房地產企業在制定普通標準住宅的銷售價格時，應充分考慮該稅收優惠政策。因為當增值額超過扣除項目金額之和20%時，適用的土地增值稅稅率為30%，所以企業應該對由于提高銷售價格后帶來的收益與相應增加的稅收負擔進行權衡，如果帶來的收益小于增加的稅收支出，則應適當降低銷售價格，享受稅收優惠，不僅可以實現稅后利潤的增加，而且可以促進房屋的銷售，縮短銷售期間，減少銷售費用。
?。ㄎ澹┌l生廣告費用的納稅籌劃
房地產企業為了促使所建房屋的銷售，勢必會做一定的廣告宣傳。按照《企業所得稅法》的規定：企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，不超過當年銷售收入15%的部分，準予扣除；超過部分準予結轉以后納稅年度扣除。即若當年取得銷售收入的話，則廣告費用最多可扣除銷售收入的15%，然而房屋的建造周期比較長，在發生廣告費用的當年卻不一定取得營業收入，則意味著廣告費用不能在計算所得稅時稅前扣除，則會增加企業稅收負擔。考慮到貨幣的時間價值，企業應該對廣告費用的發生期間進行事先的籌劃安排：在沒有取得收入時減少廣告費用的支出，在預期實現收入（包括預售收入）的期間多支付廣告費用。
（六）房地產企業保有階段的納稅籌劃
房地產企業開發的房地產，除用于銷售外，還可以轉作自用或用于經營性租賃。按照稅法的規定，房地產企業自建建筑物自用，不繳納營業稅；房地產企業將開發的房地產用于經營性租賃，則應按照“租賃業”就租金收入計征營業稅，如果采取預收款方式的，則應在收到預收賬款的當天，就收取的租賃費繳納營業稅。由于房地產開發企業將自建建筑物轉作自用或用于經營性租賃，房產沒有發生產權轉移，不繳土地增值稅。按照國稅函[2008]828號文件規定，自建商品房轉為自用或經營，可以作為內部處置資產，不視同銷售確認收入，故也不交企業所得稅。
房地產企業長期以來的工作經驗表明，降低其經營成本的空間已經達到了極限，而其涉及的稅種多，稅負重，可籌劃的空間大，所以通過納稅籌劃降低稅金支出，是房地產企業求得生存和發展的重要途徑。
