近年來，很多房地產開發(fā)企業(yè)雖已成為利潤“巨人”，但同時也扮演著納稅“矮子”的角色。這是由多種原因造成的，偷逃稅款便是其主要的原因之一。這不僅給國家造成了巨額稅款流失，也給整個社會造成了很強的負面影響，因此，該問題現(xiàn)已成為國家稅收部門日常管理的難點和社會普遍關注的熱點。
一、房地產業(yè)偷逃稅概述
目前，房地產開發(fā)企業(yè)偷逃稅款手段繁多、形式多樣，方式也日益隱蔽，常見的大致可歸納為以下兩種類型：一是通過各種方式不計、少計、轉移或遞延收入，二是通過各種方式虛增或預提成本費用。房地產企業(yè)偷逃稅款問題并不是孤立存在的，主要涉及到國家、偷逃稅款企業(yè)及其關聯(lián)方三方利益。由于其隱蔽性的特點，偷逃稅款企業(yè)往往不滿足于利用企業(yè)內部資源，而是與關聯(lián)方結為同盟，通過關聯(lián)方交易給企業(yè)自身和關聯(lián)方帶來收益的同時，給國家造成嚴重的稅收損失；國家為了查處和制止偷逃稅行為的發(fā)生，維護自身利益，通過其職能部門（如審計署等監(jiān)察部門，以下簡稱“監(jiān)管方”）對該行為進行監(jiān)管。因此，監(jiān)管方、偷逃稅款方及其關聯(lián)方便形成了偷逃稅的三方混合博弈關系。
二、房地產業(yè)偷逃稅問題的博弈分析
在博弈論的研究范式中，給定參與人的策略空間、效用函數(shù)，理性參與人通過其最優(yōu)選擇追求其自身效用最大化，最終達到博弈均衡。參與人所獲得的效用不僅與其自身選擇的策略有關，而且是其他參與方所選策略的函數(shù)，參與各方之間的利益是相互聯(lián)系、相互制約的，因此，博弈的均衡并不一定能達成帕累托最優(yōu)。
（一）基本假設
假設1：博弈的參與方包括監(jiān)管方、偷逃稅款方及其關聯(lián)方三方，并且假定參與各方在作決策時都是“理性經濟人”，即能夠充分考慮到自己與其他參與者之間的相互影響，從而選擇使其期望效用最大化的策略。其中，偷逃稅款方與關聯(lián)方是合作方，他們能形成合作式博弈，監(jiān)管方與偷逃稅款方、關聯(lián)方可形成非合作式博弈，三者符合混合博弈的基本要件。
假設2：偷逃稅款方通過關聯(lián)方偷逃稅款的概率是P，偷逃稅款方通過偷逃稅款能獲得的收益為Ｒ，同時給國家造成的損失為－Ｒ，在關聯(lián)方同意的情況下，偷逃稅款方支付給關聯(lián)方的金額是G，在不考慮其他成本的情況下，關聯(lián)方通過合謀偷逃稅款行為能獲得的收益即為G。
假設3：監(jiān)管方對偷逃稅款行為進行監(jiān)管的概率為Q，監(jiān)管成本為Ｃ，監(jiān)管有效的概率為H，監(jiān)管有效后監(jiān)管方除收回偷逃稅款方非法所得Ｒ外，還要對其處以非法所得的A倍罰款，同時對關聯(lián)方處以其非法收益的B倍罰款。
假設4：監(jiān)管方與被監(jiān)管方之間信息不對稱，即在決策過程中并不清楚對方選擇的策略，且此博弈屬于一次性博弈。
（二）模型的構建
基于以上假設，可構建監(jiān)管方、偷逃稅款方及其關聯(lián)方三者之間的不完全信息靜態(tài)博弈模型。其收益矩陣如表１所示。
以上博弈模型收益矩陣的納什均衡解為：
１.在偷逃稅款方及其關聯(lián)方合謀偷逃稅款行為發(fā)生的概率為P的情況下，監(jiān)管方進行監(jiān)管和不監(jiān)管的期望收益為：
E1＝P｛H［（B＋1）G＋AＲ－C］＋（1－H）（－R－C）｝＋（１－P）（－C）
E２＝P（-R）
當E1＝E2時，可得到在與監(jiān)管方博弈均衡時，偷逃稅款方與其關聯(lián)方合謀偷逃稅的最優(yōu)概率為：
P0＝Ｃ/H［（B＋１）G＋（A＋１）Ｒ］
2.在監(jiān)管方對偷逃稅行為進行監(jiān)管概率為Q的情況下，偷逃稅款方偷逃稅款與不偷逃稅款的期望收益分別為：
E3＝Q｛H［－AR－G］＋（1－H）（R－G）｝＋（1－Q）（R－G）
E4＝０
當E3＝E4時，可得到偷逃稅款方在博弈均衡時，監(jiān)管方進行監(jiān)管的最優(yōu)概率為：
Q0＝（R－G）／（A＋1）HＲ
３.在監(jiān)管方對偷逃稅款進行監(jiān)管概率為Q的情況下，關聯(lián)方選擇與偷逃稅款方合謀與不合某的期望收益分別為：
E5＝Q［H（－BG）＋（1－H）G］＋（1－Q）G
E6＝０
當E5＝E6時，可得到關聯(lián)方在博弈均衡時，監(jiān)管方進行監(jiān)管的最優(yōu)概率為：
Q0＝1／H（B＋1）
（三）結論
以上監(jiān)管方、偷逃稅款方和關聯(lián)方三方博弈模型的納什均衡為：
P0＝C／H［（B＋1）G＋（A＋1）Ｒ］Q０＝（R－G）／（A＋1）HＲ
或
P0＝C／H［（B＋1）G＋（A＋1）Ｒ］Q0＝1／H（B＋1）
從上述偷逃稅款的混合博弈模型的納什均衡，可得出以下三方面的結論：
１.對于偷逃稅款方而言，其偷逃稅款的概率P與預期收益R正相關，與監(jiān)管方有效監(jiān)管的概率H和因被有效監(jiān)管而受到的處罰倍數(shù)A負相關。可見，偷逃稅款的預期收益減小、監(jiān)管方有效監(jiān)管的概率增大和處罰力度加大都會抑制偷逃稅款行為的發(fā)生。
2.對于關聯(lián)方而言，關聯(lián)方與偷逃稅款方合作被監(jiān)管方有效監(jiān)管的概率H和因偷逃稅款方被有效監(jiān)管而受到牽連的處罰倍數(shù)B負相關。因此，加大對偷逃稅款關聯(lián)方參與合作的處罰力度，可降低偷逃稅款行為的發(fā)生概率。
3.對于監(jiān)管方而言，偷逃稅款方與關聯(lián)方合作偷逃稅款的概率P與監(jiān)管方的監(jiān)管成本C正相關，與有效監(jiān)管的概率P負相關。所以，降低監(jiān)管方的監(jiān)管成本或提高監(jiān)管的有效率，都有利于防止偷逃稅款行為的發(fā)生。
三、房地產業(yè)偷逃稅問題的治理
根據(jù)以上博弈模型納什均衡所得出的結論，可采取以下措施來治理房地產業(yè)偷逃稅問題。
（一）加大查處力度，提高監(jiān)管效率
為了從根本上堵塞房地產企業(yè)稅收流失的漏洞，建立起房地產行業(yè)良好的納稅秩序，地稅部門除了加強對房地產開發(fā)各環(huán)節(jié)的監(jiān)控外，還應該有針對性地采取措施，加大對房地產行業(yè)偷逃稅款行為的查處力度。具體應從以下三方面入手：一是加大對房地產涉稅案件的處罰力度，提高偷逃稅行為的直接成本。堅持依照《稅收征管法》有關規(guī)定，對查處出的偷逃稅款的房地產企業(yè)，采取強制措施，依法堅決催繳入庫；處罰額度可與企業(yè)盈利能力相結合。盈利能力越強的企業(yè)，其偷逃稅行為給國家造成直接經濟損失也越大，而且由于其邊際產出越高，其用于尋租活動的支出的機會成本也越大。對大案要案，按照法律程序移送司法機關并對偷稅者予以重罰，對法人代表和財務人員追究法律責任，讓其再不敢有半點偷稅逃稅之心。二是提高房地產行業(yè)選案工作的準確性。稽查部門通過對征管部門和房地產審核小組提供的資料進行分析，有選擇性地對房地產企業(yè)進行重點稽查。這既可以提高稅收監(jiān)管效率，還可以節(jié)約監(jiān)管成本。三是努力提高稅務稽查人員的素質，加強對稅務人員職業(yè)道德教育和業(yè)務培訓，提高查賬能力，并建立有效的監(jiān)督機制，對稽查案件的質量實行定期檢查，嚴格落實執(zhí)法目標責任制規(guī)范辦案人員依法檢查、依法處理，提高辦案效率。
（二）改革完善稅制，實施全面控管
在房地產業(yè)目前的鏈條中，從土地使用權的出讓到房地產的開發(fā)、轉讓、保有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種有12種之多。因此，首先應從房地產開發(fā)環(huán)節(jié)著手，結合土地流轉制度改革及房產保有階段的稅制結構調整，建立科學的物業(yè)稅收體系，按照簡化稅制、擴大稅基、降低稅率的總體思路，改革房地產過于混亂的租、稅、費體系，建立一個稅負合理、結構科學、征管便利、收入穩(wěn)定、調控有效的物業(yè)稅體系。其次，應加強與其他部門之間的聯(lián)系與合作，逐步實現(xiàn)各管理部門之間最大限度的信息互通共享，從側面了解房地產企業(yè)的開發(fā)進度和土地、房屋交易情況。如通過與銀行的配合，對房地產企業(yè)銀行賬戶的資金流向進行監(jiān)控；通過與開發(fā)商關聯(lián)企業(yè)所在地稅務機關的聯(lián)系，摸清房地產企業(yè)與關聯(lián)企業(yè)的業(yè)務往來情況，多方位掌握企業(yè)的真實經營狀況，實行全程動態(tài)跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)新情況、新問題，有效防止稅款的流失。
（三）加大宣傳力度，提高納稅意識
法律是關于權利與義務的規(guī)定，權利義務是對稱的，沒有無權利的義務，也沒有無義務的權利。在以前的稅法宣傳中，更多的是宣揚納稅人的義務，而淡漠納稅人的權利，弱化了納稅意識，使“納稅光榮”只剩下空洞的口號。可以相信，解決納稅義務人的權利問題后，其納稅積極性會大大增強。為此，需要調動各方面的力量，加大稅法的宣傳、輔導和培訓力度，盡快提高納稅人依法納稅和稅收的遵從的意識，減少和防止稅收流失，為依法治稅提供良好的社會環(huán)境。
