2010年以來，受信貸規模緊縮及房地產調控等宏觀環境影響，銀行普遍加大了個人信貸投放力度，僅山西某行2010年個人貸款新增18.5億元，個人貸款余額超57億元，保持了該行在個人房貸領域的同業領先地位，品牌優勢得到鞏固。同時應該看到，在外部市場環境和信用環境還不完善、內部管理和風險控制還存在薄弱環節的情況下，個貸業務高速增長對資產質量帶來的壓力也逐步顯現出來，尤以個人房貸最為明顯。
一、貸前調查在個人類貸款業務中的重要作用
貸前調查是拓展客戶、發放貸款的第一道關，是防范風險、減少壞賬的重要前提，其調查的真實性和可靠性，對貸款的安全性意義重大，直接關系到貸款決策的正確與否。貸前調查工作如果不扎實，一是可能增加信貸資產風險，二是可能喪失與每個優良客戶建立信貸關系的機會。通過對山西某銀行2005-2010年不良個貸的分析，發現個貸類貸款業務發生問題的環節主要集中在貸前和貸后。這兩個環節呈現的問題比重都相當大，均在45%以上，對于貸后管理問題，大家探討和關注的相對比較多，內容也相對比較全。筆者在這里想探討的是貸前調查環節，銀行許多假按揭案例都是由于貸前調查失真導致的，充分說明個貸類授信業務貸前調查是一個值得關注和重視的地方。
二、貸前調查環節中存在的問題
經過對山西某銀行近五年曾被責任認定過的不良貸款項目統計分析，個貸類不良貸款貸前問題有貸前未發現資料虛假、貸前未按流程辦理業務、貸前未核實借款人真實情況、貸前抵押無效、貸前申報材料不準確等五個方面。高發問題有兩個，一是貸前未認真核實借款人相關情況，包括身份、收入、交易的真實性等，二是貸前未嚴格按照流程辦理業務。曾有一例個人住房貸款項目，貸前信貸人員未核實借款人情況導致發生假個貸。如某縣人民政府機關后勤服務中心的個人住房貸款，由于貸前信貸人員未核實借款人情況，導致銀行信貸資金未用于借款人購買房產，而是被該縣某招待所所長用于招待所建設所用，導致假個貸發生并形成部分損失。因此，各經辦行的信貸人員應持續加強對借款申請人提供資料真實有效性和償債能力的審查，把貸前調查工作做好，嚴格執行貸前調查程序，確保每一筆貸款的發放質量，從源頭上控制信貸風險，把好初審關。
三、如何加強個貸類業務的貸前調查工作
1.認真核查借款人身份的真實性。一是通過公安身份核查系統或人民銀行個人征信系統查詢借款人身份的真實性；二是對于申請個人助業貸款的，通過工商稅務機關網站、電話查詢等方式確定借款人經營實體相關證照的真實性；三是嚴格核查借款人身份證件原件及所經營實體證照原件與復印件的一致性，嚴防個別客戶通過提供虛假身份證、虛構經營實體、變造營業執照等違法違規方式，套取我行信貸資金。
2.多方核查借款人收入證明材料的真實性、合理性。應將借款人提供的收入證明材料與借款申請書所填信息進行核對，并結合借款人所在單位、所從事行業、所任職務等信息，對其收入水平及證明材料真實性、合理性作出分析判斷；對借款人提供的個人擁有資產的相關證明材料，所經營實體的完稅證明、結算賬戶流水、用水用電情況等，應通過相關渠道查詢其真實性。
從判斷借款人的真實情況和貸款的真實性來看，個人貸款申報資料大部分是借款人填寫和提供的，由于出自借款人之手，大多屬于“間接依據”，而“間接依據”的真實性往往會打折扣，僅憑“間接依據”，是不能判斷借款人的真實情況和貸款真實性的，客戶經理直接去現場調查，通過看、問、聽、電話查詢等方法所取得的第一手資料，大多屬于“直接依據”，其真實性和可靠度要高于“間接依據”，所以客戶經理對書面資料進行審查后，與借款人詳細面談，深入借款人單位、經營場所、業務往來單位、抵押房產所在地進行實地調查就非常必要，它對于核實書面資料的真實性，了解借款人的真實情況、貸款用途、收入情況、償債能力、信用狀況、抵押房產情況，防止借款人隱瞞事實真相、虛報收入，夸大償債能力和避免“假個貸”的風險，提高個人貸款真實性具有非常重要的意義。
3.加強對貸款用途合規性的審查。在貸款調查階段，對借款人申請的貸款用途，貸款調查人員應切實履行盡職調查職責，一要充分履行告知義務，明確告知借款人個人貸款資金只能用于個人購房、消費和生產經營，不得用于購買期權、期貨、股票、基金、理財產品，貴金屬等；二要對借款人提交的用途證明材料進行認真審核，對申請用途的真實性作出分析判斷，必要時要進行實地調查核實；三要高度關注與貸款用途直接相關的交易業務，包括交易合同是否有效簽訂、合同要素是否完備等，防止個別工貿公司、裝修公司、房產中介、工程公司等外部單位通過虛構交易，套取我行信貸資金。
4.合理評價借款人還款能力。應根據借款人職業、收入來源、擁有資產等情況，綜合評價借款人還款能力，并按照有關制度規定合理控制借款人的還貸收入比。
對于有穩定職業和收入的借款人，一方面依據由其所在單位開具的工資收入證明來判斷其還款能力，另一方面注意核實借款人的家庭總收入。僅憑借款人提供的收入證明來判斷其總收入是遠遠不夠的，也是不可靠的。為此，對由單位出面統一辦理批量個人貸款的，要調查分析該單位工資收入水平是否符合當地工資收入水平實際，有無夸大虛報的成分。零星散戶辦理個貸的，有工作單位的職工，除深入其工作單位人事勞資部門核實外，還應找其他職工了解工資收入情況，并進行分析對比，判斷其真實性，可以有效地防止虛報夸大收入現象。對民營業主和個體戶，一是在事先不告知的情況下，深入其生產場地和經營場所，實地察看其生產是否繁忙，生意是否興隆；二是側面了解，找企業生產和銷售人員、店鋪雇員等相關人員了解生產經營情況、贏虧情況；三是查看完稅憑證，增值稅、營業稅、所得稅完稅憑證既是衡量其經營規模和贏利能力的重要依據，又是評價其資信狀況的重要依據，應引起足夠重視。只有那些守法經營，依法繳稅的民營業主和個體戶，才有可能按期還本付息，才值得我們信貸支持。核實借款人的家庭收入要按照慎重的原則進行，既要看其目前的收入情況，還應預測其貸款期內的收入大致變化情況。
了解借款人家庭支出情況，除了解借款人正常的除個貸以外的消費支出、有無其他債務及其他債務數額和償還情況外，還要根據借款人的不同情況進行分析，如家庭人口情況，家庭人口較多的，分析其借款期內有無潛在的大額支出，對于職工工資收入普遍較低的經濟欠發達縣、市，尤其應該注意。再如建私房的，一般建私房面積都較大，相應的投資也較多，借款人在銀行貸款數額之外很可能向親戚朋友借了債，而這些借債很可能在歸還銀行貸款的同時也要歸還，另外有無其他大額的特殊支出等。在確定收入和支出后，計算出借款人家庭的月凈收入和償債負擔比率，作為衡量借款人償債能力指標，但月還款額最高不能超過人民銀行規定的家庭月收入額的一半，贍養人口較多和家庭總收入較低的借款人，這個比例還應降低。確定貸款額度時，可參照償債負擔比率，但要留有足夠的余地。否則，一旦遇到生意不順、經營虧本或其他意外事件，就會形成不良貸款。
5.認真核實擬抵押的房產等抵押物。在對客戶提供的抵押物的書面資料審查后，一定要去實地核實抵押物，看看與書面資料是否相符。對于房產一是注意抵押房產產權是否有糾紛，產權有糾紛的不得用于抵押；二是房屋質量狀況是否良好，危房不能用于抵押；三是是否符合城市規劃，可找規劃局和城建部門了解，屬于拆遷房不得用于抵押；四是所處地段，地理位置，周邊環境，升值潛力如何，對于銷售前景不佳，將來不好出手的房屋，周邊環境狀況惡化、房屋價值下降或地處縣城以下的偏遠鄉鎮房屋不得用于貸款抵押。通過察看房屋的地理位置、結構、戶型、質量等因素后綜合分析判斷其價值，與評估機構的評估價值是否相當。對于不夠熟悉的抵押物，可委托中介機構進行評估，并對評估價值進行合理性分析。
