南路橋建設集團物業公司 文藝
物業管理是現代化城市管理和房地產開發經營管理的重要組成部分，在國際上十分流行并獲得了蓬勃發展。我國物業管理起步較晚，隨著改革開放的不斷深化，社會主義市場經濟的日趨活躍，城市建設事業的迅速發展，房地產業的崛起和城鎮住房制度改革進程加快，使得專門從事對房地產物業實施社會化、專業化管理的經營隊伍從房地產企業中分離出來，并迅速成長為現代物業管理企業。這些企業的企業管理包括財務管理隨之發生了巨大的變化，制定統一的物業管理規范，加強財務管理是客觀的需要。盡管物業管理企業是我國近些年來發展起來的年輕產業群體，但它給企業、業主和整個社會帶來的社會效益和經濟效益是無容置疑的，因此，物業管理財務信息也就受到了普遍的關注。與此同時，加強和規范物業管理企業的財務管理，提高物業管理企業財務管理工作水平，促進物業管理企業得以健康有序發展，便成為物業管理企業會計人員的神圣職責。
一、加強現代物業管理企業財務管理是物管產業發展的要求
(一)物業管理企業發展迅速，急需加強財務管理，施行統一的、
規范的財務管理制度
現代物業管理服務業是世界服務業領域發展的新熱點和新經濟增長點，成為引人注目的朝陽產業。同時，物業管理發展水平也已成為衡量一個國家的經濟發展速度、人民生活水平和社會文明程度的重要標志之一。
近年來，在物業管理服務需求快速增長和政府的積極推動下，我國物業管理服務業實現了跨越式的增長。從1981年3月，我國第一家物業管理公司在深圳正式掛牌營業起，我國現代物業管理企業便從無到有，從沿海到內地迅速地發展起來，根據中國物業協會的統計數據，2004年我國物業管理企業已達22893家，物業管理從業人員達50余萬人，管理物業總面積達40億平方米。但也應看到，我國2004年物業成本占物業GDP的比重為35%，遠遠高于發達國家10%左右的水平。我國物業管理的軟硬件的落后，特別是財務管理的落后，嚴重制約了我國現代物業產業的發展，同時也延緩了物業企業集團進入國際化市場的進程。物業管理企業的迅猛發展，物業市場的激烈競爭和逐步規范，決定了該行業財務管理必須有一個適應行業經濟活動特點的財務制度，必須施行統一規范的財務管理工作規范，確保財務信息的真實、準確、完整、及時，全面提高財務管理水平。
（二）我國物業管理企業財務管理的現狀和特點，要求該行業必須施行統一規范的財務管理規定，加強財務管理。
由于物業管理企業是近幾年來發展起來的新興產業，一直沒有統一規范的財務制度和會計核算辦法作基礎，在一定程度上影響了物業管理企業的財務管理水平和經濟核算。據了解，雖然財政部已出臺《物業管理企業財務管理規定》，物業管理企業在執行財務制度方面仍存在兩種情況：一是不同的物業管理企業繼續在執行不同的行業財務制度的現象仍然存在，有的執行《旅游、飲食服務企業財務制度》，有的執行《施工、房地產開發企業財務制度》有的執行《工業企業財務制度》等。二是同一企業同時按照幾種行業財務制度中的某些規定執行的現象仍然存在，如由于施工、房地產開發企業計提壞賬準備金的比例高于其他行業，部分物業管理企業雖然執行《旅游、飲食服務企業財務制度》和《工業企業財務制度》，但在壞賬準備金計提標準上卻執行《施工、房地產開發企業財務制度》中的規定。
同時，由于物業管理企業不同于其他企業，有著自身的經營特點，其管理的對象是房屋建筑物及其附屬設備設施，服務的對象是物業產權人、使用人，其他行業的財務制度均不能完全適合和滿足物業管理企業財務管理的需要，因此，財政部頒發了《物業管理企業財務管理規定》，并要求國內所有物業管理企業都要遵照執行。
日前，筆者調查，我國物業管理企業財務管理中仍然存在的問題有：
1、物業管理財務管理制度不健全。物業管理企業的財務管理中
存在忽視財務制度建設的現象。由于物業管理成本核算缺乏行業性指導意見，使我國物業管理企業成本管理模式沒有得到規范性地界定，如缺乏統一公認的物業管理成本概念、物業管理成本的構成要素及計算標準等。
2、物管企業會計核算的不規范性與隨意性。由于物業管理企業缺乏規范化和制度化的物管成本核算辦法，計算口徑的不一致導致物管企業之間的物業管理成本無法進行比較，不利于對物管企業的經營業績、管理效率和發展前景進行評估，從而不利于物管企業的融資和投資活動的開展。
3、物業管理成本核算方法不盡合理。由于同一企業同時按照幾種行業財務制度中的某些規定執行，因此，物業管理成本特別是間接成本提取、分攤的不合理使現行的成本核算方法無法提供相對準確的物業管理成本信息，有時甚至會導致物業管理成本嚴重失真。
4、、物業管理企業在財務管理基礎工作方面存在缺陷
物業管理企業財務管理基礎工作，特別是財務審批程序、財務信息、定額管理、計量驗收、清查盤點、財務預算、財務分析、內部稽核及結算支付方面的基礎工作還很薄弱，有的物業管理企業甚至還沒有建立財務內部控制機制，給財務會計人員規范性運作帶來一定的困難。
上述情況的存在，不利于政府有關部門對企業實施財務管理和監督，不利于保障投資者權益和物業產權人、使用人的合法利益，不利于物業管理企業之間開展績效評價和公平競爭，也不利于企業加強內部經營管理和企業自身的長遠發展。因此，加強物業管理企業財務管理，規范企業財務行為，促進物業管理企業健康有序發展，應是當務之急。
二、加強現代物業管理必須從執行嚴格的財務管理制度入手
（一）物業管理企業應嚴格遵循《企業會計準則》和《企業財務
通則》
《企業會計準則》和《企業財務通則》是財務會計制度體系中最
基本的法規。從范圍看，它適用于中華人民共和國境內的所有企業，它把全社會企業財務活動均納入到統一的調節范圍。從法律效力看，它屬于行政法規。國務院已授權財政部發布實施，并明確可以根據實際情況進行修改，不再上報國務院審批。從其性質看，它是企業從事財務活動必須遵循的基本原則和規范，也是國家進行財務管理、制定具體財務制度的法律依據。物業管理企業必須嚴格遵循《企業財務通則》和《企業會計準則》確定的基本原則和規范。
（二）物業管理企業應執行《施工、房地產開發企業財務制度》和《物業管理企業財務管理規定》
財政部明確規定，物業管理企業執行《施工、房地產開發企業財務制度》，并根據物業管理企業的經營特點和管理要求，對物業管理企業的一些特性財務活動做出了具體規定。即共性財務政策部分，按照《施工、房地產開發企業財務制度》執行，特性財務政策部分按照《物業管理企業財務管理規定》執行。物業管理企業從事主營業務以外的其他多種經營活動，按照兼營業務的性質執行相應行業的財務制度。
（三）物業管理企業應制定本企業內部財務管理辦法
為全面貫徹、正確執行國家制定的《物業管理企業財務管理規定》及《施工、房地產開發企業財務制度》，物業管理企業應依據上述制度和規定，結合企業自身的經營范圍、經營規模、經營方式的特點及內部組織機構的設置情況建立內部財務管理體系，建立一套科學、完整、規范的內部財務管理辦法。
制定并嚴格執行物業管理企業內部財務管理辦法的意義在于：
1規范企業內部財務行為。內部財務管理辦法要從財務機構設置、
財務審批權限劃分、資金籌措、各項資產、代管基金、對外投資及風險、費用及成本、收入及結算、利潤及分配、外幣業務、企業清算等方面作出詳細的規定，成為物業管理企業內部財務工作的行為規范。通過制定與執行物業管理企業內部財務管理辦法，可以完善物業管理企業內控機制，落實企業理財自主權，形成一套適應社會主義市場經濟要求的財務管理體系和自我約束機制。
2、降低物業管理成本，提升服務質量，提高經濟效益。內部財
務管理辦法的制定和實施，是抓住了企業管理的關鍵，有利于嚴格資金控制，嚴格資產管理，有效規避對外投資風險，科學開展成本管理，從而提高企業經濟效益。
3、提高物業管理企業財務數據的正確性。物業管理企業財務管理辦法的制定，將注意物業管理企業的業務特點，根據財務理論與物業管理企業的管理現狀設計物業管理財務審批程序及財務流程，對有關費用通過分析確定處理方法，對提高財務數據的正確性起到很好的保障作用。
三、加強物業管理企業財務管理必須建立規范的財務基礎工作
現代物業管理企業的財務信息是物業管理企業進行經營決策、和國際物業管理接軌、并謀求更大發展的重要數據支持，是企業降低服務成本、獲取經濟效益的關鍵之一，也是國家規劃物業管理產業發展與制定物業管理產業發展政策的重要依據。而真實、準確、先進、及時、完整的財務信息需要規范的、科學的財務管理基礎工作做保障。
1加強對原始記錄的管理。一是要統一規范各種原始記錄的格式、
內容和方法；二是要明確簽署、傳遞、匯集、反饋、保管原始記錄的要求；三是要建立各環節的責任制，確保原始記錄的真實、完整、正確、及時，健全財務核算資料。
2、加強對定額管理的管理。制定并嚴格執行企業內部的勞動定
額、物質定額、費用定額、人員定額、工時定額及考核辦法。
3、嚴格規定企業物質的購進、入庫、領用、維修等各環節計量驗收管理工作，堵塞漏洞，增收節支。
4、加強對財務預算的管理。物業管理企業應當建立健全財務預算制度，明確財務預算編制程序及方法，做好財務預算執行情況的檢查、考核工作。達到通過財務預算控制經營活動、確保各項經營目標順利實現的目的。
5、加強對財產清查的管理。定期做好財產清查工作，對加強財產管理、加速資金周轉、提高經濟效益、確保會計報表質量具有十分重要的意義。
