摘 要：稅務籌劃涉及到房地產企業經營、投資、理財、決策等活動的各個方面。有效的稅務籌劃，能最大程度地降低房地產企業涉稅風險，增加經濟效益，實現價值最大化。本文針對我國房地產企業的稅收實務進行了研究，分析說明了稅收籌劃對房地產開發企業發展的巨大推動作用。
關鍵詞：房地產稅務籌劃 稅種稅務籌劃 股利稅務籌劃
房地產業作為當前新興的經濟增長點，在國民經濟中的地位日益重要。住房消費市場的增長,促使房地產市場日趨活躍。從2002年起，房地產業連續7年被國家稅務總局列為當年度稅收專項檢查對象，可見國家對房地產業的關注，也反映了房地產企業的涉稅風險增大。房地產項目投資大，周期長，涉及到許多稅種，如果經過科學合理的稅務籌劃，就可以為房地產企業節省資金，減輕企業負擔，促進促進稅收制度的完善和企業的進一步發展。
一、房地產企業稅務籌劃的必要性
1.1 房地產企業稅收負擔重
當前房地產企業涉及的稅種有12個，包括除了企業所得稅按33％計征、營業稅按5％計征等一般行業適用的稅種外，還有房地產企業特殊適用的稅種——土地增值稅，土地增值稅的稅率最高達60％。這些稅種占我國全部稅種的41％，如果將這些稅種綜合計算，房地產企業的稅負在10％以上。由此可見，當前房地產企業稅收負擔偏重，有效的稅務籌劃能幫助減輕稅收負擔。
1.2 房地產企業依法納稅意識淡薄
房地產企業依法納稅意識淡薄，已在一段時期內給房地產企業造成負面影響。將新型的納稅意識、納稅模式引進企業各項經營決策,以期改善目前的狀況。進行稅務籌劃可謂對癥下藥。
1.3 房地產企業長遠發展的需要
在市場經濟條件下，企業經營活動的目標是追求企業價值最大化，降低稅收成本是一項有效措施。稅務籌劃既不違反稅法，又能獲得“額外”收益，有助于房地產企業實現價值最大化目標。
二、納稅籌劃的基本內容
通常，納稅籌劃包括以下三項內容：
2.1 避稅籌劃
避稅籌劃，是指納稅人利用稅法規定的漏洞、缺陷和不足，采用不違法的手段，在納稅前采取符合稅法條文規定的方法規避或減輕稅收負擔的行為。避稅不符合國家的立法精神，但不違法，與納稅人違反法律規定的偷稅、逃稅有著本質的區別，國家用不斷完善稅法、堵塞漏洞等反避稅措施加以控制。
2.2 節稅籌劃
節稅籌劃，是指在符合立法精神的前提下，充分利用稅法中的起征點、減免稅等一系列優惠政策以及特定條款等，借助一定的方法和實現技術，通過對經營活動、籌資活動、投資活動的安排，實現延期繳納稅款、少繳稅款甚至不繳稅款的目的的行為。
2.3 稅務風險防范
稅務風險防范，是指在充分理解稅法規定和要求的前提下，正確進行納稅申報。及時、足額進行稅款繳納，不產生任何滯納金與罰款支出，使公司不因涉稅風險而付出成本。
三、我國房地產主要稅種稅務籌劃
3.1 營業稅籌劃。營業稅稅率為5％。我們可以從利用稅率不同和價外費兩個方面對營業稅進行籌劃。
利用稅率不同籌劃。目前稅法規定銷售不動產征收5％的營業稅，而房屋裝修征收3％的稅率，二者顯然存在稅率差，我們可以從稅率差異上入手進行籌劃，為企業節約一部分稅金。房地產公司可另外成立裝修公司與顧客簽訂裝修合同，將裝修費由裝修公司收取，這樣這一部分裝修費不用再征收營業稅。
利用價外費用的籌劃。營業稅的計稅依據是營業額，如果企業將代收的價外費用包含在營業稅額內，就會增加繳稅金額。房地產開發企業在銷售房屋的同時，往往需要代收燃(煤)氣費、水電初裝費、維修基金等各種配套設施費。如果這些代收應付款項，不是作為“其他應付款”，而是作為房屋的銷售收入處理，將會大大增加企業營業稅的征收。所以房地產開發企業可以專門成立物業公司，將這部分價外費用轉由物業公司收取，那么其代收款項就不屬于稅法規定的“價外費用”，就不用征收營業稅。
3.2 土地增值稅籌劃。所謂土地增值稅是對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。房地產開發企業可以采取代客戶進行房地產的開發的方式進行開發，開發完成后向客戶收取代建收入。這樣就既不涉及土地使用權轉移也不涉及建筑物出售，房地產企業的收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。還可以利用優惠政策來進行稅務籌劃。我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。納稅人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,應分別核算土地增值額。如果沒有分開核算或不能準確核算的，其建造普通住宅可享受的土地增值稅優惠（條例第八條第一款）將不能享受。按照該條例規定，房地產企業可以把普通標準住宅和其他房產分開核算，對建造普通標準住宅單獨進行核算，從而使普通標準住宅的增值率控制在20％以內，以獲得免稅待遇。
3.3 企業所得稅籌劃。我國稅法對公司型企業和個人獨資企業、合伙企業實行不同的納稅規定，公司型企業的凈利潤必須先繳納企業所得稅，稅后利潤分配給股東時，投資者還要交納個人所得稅，而個人獨資企業和合伙企業則不需要交納企業所得稅，適用5％～35％的超額累進稅率的個人所得稅。由于兩者稅負的不同，房地產企業可以通過企業類型的選擇為企業節省一部分稅金。另外，在設立分支機構方面，也應有稅務籌劃。如果設立分支機構為子公司，那么子公司為獨立法人，應被視為納稅人，通常需要承擔全面的納稅義務。如果設立分支機構為分公司，分公司在其所在區域不被視為納稅人，只需承擔有限的納稅義務，分公司發生的利潤與虧損要與總公司合并計算，即通常所稱的“合并報表”。所以，在經營期間，若分公司有虧損情況，其虧損可以抵沖總公司的利潤，減輕稅收負擔。
