摘 要：分析了我國商業(yè)地產開發(fā)與運營的六種主要模式，以及商業(yè)地產開發(fā)中存在的商業(yè)和地產結合錯位、無序開發(fā)和缺乏資金支持等主要問題，提出了完善商業(yè)地產開發(fā)與運營模式的思路，包括重視項目策劃、調整業(yè)務模式、拓寬融資渠道、加強專業(yè)人才團隊建設、加強對相關服務行業(yè)的培育。
關鍵詞：商業(yè)地產；模式；完善
商業(yè)地產，即作為商業(yè)用途的地產，是指各種非生產性、非居住性的房地產，包括辦公樓、公寓、會議中心，以及商業(yè)、服務業(yè)的經營場所等，它在開發(fā)模式、融資模式、經營模式以及功能用途上，有別于住宅、公寓、辦公樓等房地產形式。當前在全國房地產市場受到政策調控的影響下，住宅開發(fā)調整態(tài)勢明顯，發(fā)展商業(yè)地產不失為開發(fā)商的一種明智選擇，因此完善商業(yè)地產開發(fā)與運營模式對于中國商業(yè)地產的健康發(fā)展十分重要。
我國商業(yè)地產主要開發(fā)與運營模式
商業(yè)地產開發(fā)與運營主要由地產開發(fā)、商業(yè)運營和資本運營三部分構成，隨著我國商業(yè)地產的逐步發(fā)展，開發(fā)與運營主要有以下幾種模式：
⒈“純銷售”模式
即商業(yè)地產項目在建成后，開發(fā)商為了快速套現(xiàn)，實現(xiàn)資金回流，將物業(yè)分解并分別出售給若干中小業(yè)主，這種模式是我國中小型商業(yè)地產開發(fā)商的重要選擇方式，并且在一些二、三線城市至今仍然是主流的開發(fā)模式。它大大緩解了房地產開發(fā)商在項目開發(fā)過程中的資金壓力，同時降低了開發(fā)項目的資金門檻，有利于項目的開發(fā)運作，短期見效快。但是，單純的商業(yè)地產出售由于業(yè)主眾多而使產權復雜化，難以實行統(tǒng)一經營；所有權和經營權上失去整體性，難以實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的保值增值。
⒉整體租賃，不售產權的商業(yè)模式
整體租賃不售產權是只出租場地不出售產權的運作模式，一些規(guī)模比較大的百貨商場和超市等所在的商業(yè)地產都采用了這種模式。對存有大面積空置營業(yè)用房的產權而并不打算分零銷售的房地產開發(fā)商而言，往往采用這種商業(yè)模式。這樣的開發(fā)商一般沒有商業(yè)方面的經營人才，在商業(yè)地產建成后，無力自行經營，所以選擇有商業(yè)經驗的商家租賃其物業(yè)，以避免經營上的失誤和商業(yè)經營中的風險。采用這種商業(yè)模式的開發(fā)商往往把核心競爭力集中在建筑和設計方面，對于商業(yè)經營很少涉及。對開發(fā)商的社會公關能力要求極高，開發(fā)商的收益一般較低。
⒊分零租賃，不售產權的模式
以這種模式進行運作的大型商業(yè)物業(yè)在國外一般稱作SHOPPINGMALL，采用這種模式的商業(yè)地產規(guī)劃設計與經營管理都應在統(tǒng)一的組織體系下運作，提供全業(yè)態(tài)的一站式購物服務以能夠吸引各個層面的消費者，同時擁有足夠數量的停車場地也是其主要特點。這種商業(yè)模式對資金的要求極高，招商、管理運營等方面的投入也極高，投資回收期較長。
⒋零售產權、整體租賃的返租模式
這種商業(yè)物業(yè)又稱作“管理型商鋪”，其根本特征是開發(fā)商拆零銷售產權回收資金，通過長達10—2O年固定化、利率化的返租回報，將經營權從投資者手中取回，然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進行物業(yè)的管理和經營，獲取租金，回報投資者。管理型商鋪既能夠在短期內回收大量資金，又可以避免零售產權導致經營混亂的局面。對購鋪投資者而言，管理型商鋪省去了投資者出租的風險和收取租金的麻煩，投資收益較為長久而穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經營風險。從商業(yè)經營角度看，管理型商鋪在整體經營上對于項目經營內容、商家品質、形象定位有著清晰的界定，有助于各經營商家人駐前對項目整體營運風格、發(fā)展前景的了解和預測，做出正確的決策。這是一種高收益高風險的商業(yè)模式，投資回報合同期較長，合同期內的發(fā)展狀況難以預測，同時尋找有經驗的商業(yè)管理公司方面存在難度。
⒌分零租賃經營、零售產權的返租模式
分零租賃經營、零售產權是一般中小型開發(fā)商在開發(fā)低層商業(yè)樓盤和商業(yè)步行街的作法，它一般將營業(yè)用房分隔成1O一50平方米的小型獨立商鋪，既方便銷售產權，又不影響經營，商鋪由業(yè)主自營或自租。產權和經營權直接分散到客戶，滯銷商鋪則可作為開發(fā)商自營物業(yè)。這種開發(fā)與運營模式對于開發(fā)商而言資金壓力小、運作周期短、短期回報高。但各個商鋪經營權完全分散，開發(fā)商或管理公司很難控制，經營風險很大。
⒍零租零售與整租不售兩種方式混合的模式
零租零售與整租不售兩種方式混合的模式可以這樣來表述：部分只租不售、部分又售又租，出租部分起示范作用，以租帶售。這種混合運作模式通過分零銷售物業(yè)的黃金商鋪產權回收項目的全部或絕大部分投資，并由投資者自行出租或 自營，其余物業(yè)成為開發(fā)商的自有物業(yè)，引進大型超市、建材家具家居廣場或百貨公司保證巨量的人流和經營格局的統(tǒng)一。其主要代表案例就是大連萬達集團在全國十余個城市建設的萬達購物廣場。這種商業(yè)地產得到各地政府的大力支持，作為重點招商引資項目，成為當地的形象工程，自然受到當地政府的熱烈歡迎，同時在選址、稅收、手續(xù)等各方面給予一定的便利和優(yōu)惠。商業(yè)模式做到了強強聯(lián)手，通過各種品牌組合，產生經營優(yōu)勢，有效控制了經營風險，對開發(fā)商而言也大大減少了銷售壓力。因其主力經營超市與精品百貨的客戶群體不重合，投資者風險較高，也大大限制了中小投資者的經營范圍。
我國商業(yè)地產開發(fā)中存在的問題
近年來，隨著宏觀經濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，及城市化進程的提速，我國商業(yè)地產快速發(fā)展。但是市場發(fā)展中也存在以下幾個問題：
⒈商業(yè)地產開發(fā)中存在著商業(yè)和地產結合的錯位
地產商憑借多年開發(fā)住宅的理念，通常會采取將開發(fā)好的商鋪出售出去的做法，以實現(xiàn)資金的快速回籠，并獲得高額的投資回報。但規(guī)模較大的商業(yè)地產項目一旦被拆散成商鋪賣掉，就很難實行統(tǒng)一的經營規(guī)劃和管理。而且這種開發(fā)商采取出售的短期行為還加大了后期的運營風險。其次，在商業(yè)地產開發(fā)過程中，多數開發(fā)商都是由住宅開發(fā)轉型而來的，開發(fā)理念沒有能夠迅速地轉變。住宅項目是以解決消費者居住問題為目的，只要做好產品定位、保證工程質量，做好銷售就可以保證利潤。一些開發(fā)商獲得地產開發(fā)權后，在實際運作過程中沒有考慮市場上有什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)的需求；產品功能上則停留在住宅開發(fā)所能滿足的基本功能，忽視了商業(yè)地產特有的功能需求。這種開發(fā)模式除了帶來商業(yè)地產和商業(yè)經營的不適應外，更造成了網點布局的嚴重失衡。商業(yè)地產往往是先建設后招商，許多項目在選址、內部結構、倉儲設施等方面無法滿足商業(yè)經營的要求，形成大量無效供給，造成爛尾樓現(xiàn)象。再次，由于開發(fā)商對商業(yè)規(guī)律認識不夠，對商業(yè)特性的把握存在偏差，造成市場定位不準，沒有從商業(yè)的階梯性和互補性來定位項目的業(yè)態(tài)和業(yè)種。開發(fā)商憑借非理性的感覺進行項目投資，在缺乏專業(yè)的市場研究和商業(yè)策劃的前提下，在沒有明確的目標、明確的客戶，甚至沒有明確將要對哪些業(yè)態(tài)進行組合的情況下就定方案，然后再考慮招商問題。其結果是沒有有效地將地產同商業(yè)對接，造成兩者間的嚴重脫節(jié)。
⒉商業(yè)地產開發(fā)無序，重復建設嚴重
一些地方政府為追求短期效益，注重形象工程不顧本地市場和消費需求，盲目加快對商業(yè)地產的開發(fā)。商業(yè)地產投資商出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，引發(fā)了大型商業(yè)網點發(fā)展高潮。因此，搶商機爭項目，論證不充分，建設開發(fā)盲目，招商和項目定位與市場脫節(jié)，造成了階段性、結構性、地域性的不平衡和網點布局的不合理，并引發(fā)就業(yè)、擾民、影響交通、破壞環(huán)境等一系列問題。這種投資的自發(fā)性和盲目性，突出表現(xiàn)在網點店過剩，新型業(yè)態(tài)發(fā)育緩慢。在店址的選擇和經營定位上，有的開發(fā)商和投資商缺乏科學性，重復建設造成了商業(yè)資源和社會資源的嚴重浪費，加劇了同業(yè)之間的惡性競爭。同時，由于大量占壓資金，可能引發(fā)資金鏈斷裂的危機。
⒊商業(yè)地產建設缺乏資金支持
商業(yè)地產開發(fā)需要大量的資金支持，而我國商業(yè)地產融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。目前全國商業(yè)地產對銀行信貸依賴水平在70%－80%左右，商業(yè)地產自籌資金比例很低。在我國房地產市場宏觀調控的背景下，銀行貸款存在越來越多的限制，融資渠道相對單一的商業(yè)地產開發(fā)商將會面臨資金鏈斷裂的危險。同時，商業(yè)地產資金回收時間較長，這就造成了資金投入和回收的矛盾，從而產生了商業(yè)地產開發(fā)以售為主、“賣了就走”等短期行為，為項目隨后的經營埋下了隱患。
商業(yè)地產開發(fā)與運營模式的完善
在當前我國商業(yè)地產的開發(fā)背景下，只有結合我國的國情和現(xiàn)狀，探討我國商業(yè)地產開發(fā)與運營中的具體實施策略，才能逐步解決目前我國商業(yè)經營所面臨的各種問題。商業(yè)地產開發(fā)與運營模式的完善所必須考慮以下幾個方面：
⒈重視項目策劃
商業(yè)地產不能簡單套用住宅 “先設計后銷售”的模式，而應該重視項目的前期策劃工作。首先，對于城市的特點、城市的文化、消費習慣、消費結構，以及城市的未來規(guī)劃與發(fā)展，進行充分有效的研究與調查，尋找該城市的商業(yè)發(fā)展空間、商業(yè)需求空間、商業(yè)業(yè)態(tài)布局，從而確定市場需求。其次，進行準確的市場定位，包括總體定位、產品定位、面積定位、價格定位、投資人與租賃人定位等。再次，進行符合市場的概念設計與規(guī)劃。概念設計一定要從商業(yè)專業(yè)角度進行專業(yè)設計，充分考慮未來商業(yè)經營者使用的需要，建筑規(guī)劃要與這個城市的文化與習慣相符合。
⒉調整業(yè)務模式
商業(yè)地產開發(fā)商應改變慣有的思維模式，舍棄過去追求短期利益的想法。應建立適應商業(yè)地產開發(fā)與運營的業(yè)務模式，例如，可采用訂單式商業(yè)地產開發(fā)模式，即預先與企業(yè)簽訂合約，得到其租約的承諾后再進入實質開發(fā)階段。在地產開發(fā)中引入商業(yè)管理的經驗，項目的開發(fā)應滿足與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致、經濟、可行等原則。
⒊拓寬融資渠道
為了分散項目的資金風險，應該拓寬商業(yè)地產項目長期資金的融資渠道，改變過去單一依靠銀行信貸融資的形式。從理論上講，商業(yè)地產投融資的資金來源很多，包括商業(yè)銀行、保險公司、養(yǎng)老基金、退休基金，信托公司等。可以探索信托、海外基金、商用物業(yè)“證券化”等新型融資渠道。可面向公眾募集資金，它的特點是募集對象廣泛，募集潛力巨大。或建立長期投資商業(yè)地產的基金、機構。除中小投資者和開發(fā)商外，各種房地產投資信托基金和機構投資者，也是商業(yè)地產開發(fā)和經營資金的重要來源。相對于商業(yè)銀行的貸款而言，其它機構投資者能提供期限更長、規(guī)模更大的資金，更適合于長期投資。
⒋加強專業(yè)人才團隊建設
人才隊伍的缺失直接導致了我國商業(yè)地產公司在復雜的多環(huán)節(jié)項目開發(fā)運營過程中失利。國內院校沒有商業(yè)地產專業(yè)，商業(yè)地產人才輸出幾乎為零，鑒于商業(yè)地產發(fā)展日益壯大，國內院校應開設相關學科為行業(yè)輸送人才。另外，我國地產開發(fā)商普遍比較重視土木建筑類人才，而對商業(yè)類人才相對輕視。但是在商業(yè)地產開發(fā)中，商業(yè)與地產的地位是并重的。對于前期策劃、招商、運營、資金運作都應培養(yǎng)專業(yè)的人才團隊，并通過對國外成功項目的考察研究加強對商業(yè)地產項目的開發(fā)運作能力。同時還應注重培養(yǎng)復合型人才，有助于在復雜的商業(yè)地產項目各環(huán)節(jié)中起到溝通、協(xié)調、控制的作用。
⒌加強對相關服務行業(yè)的培育
在一個成熟的商業(yè)地產行業(yè)中，除了商業(yè)地產開發(fā)商，還應該有成熟的相關服務行業(yè)，如商業(yè)地產招商公司、地產運營公司、商業(yè)地產建筑設計院等等。 成熟的相關服務行業(yè)體現(xiàn)出專業(yè)細分的特點，與商業(yè)地產開發(fā)商配合，才能最有 效率的推動商業(yè)地產行業(yè)的發(fā)展。因此，我國目前的商業(yè)地產相關服務行業(yè)應建立起規(guī)范標準，借鑒國際經驗，提高自身服務的品質。
