摘 要：2006年以后我國房地產基金迎來了快速發(fā)展的黃金期，目前本土房地產基金募集規(guī)模不斷擴大。但也面臨著法律體系與監(jiān)管不完善、基金管理水平不高等狀況，未來隨著房地產行業(yè)的發(fā)展與融資結構的變化，私募房地產股權投資基金將繼續(xù)保持快速增長的趨勢，鑒于房地產基金良好的未來發(fā)展前景，一方面要形成符合市場環(huán)境的基金投資戰(zhàn)略與策略，另一方面要盡快完善法律體系與提高監(jiān)管水平，提升基金管理的治理水平，形成完善的退出機制，保持長期健康有序發(fā)展。
關鍵詞：房地產基金 私募房地產股權投資基金 房地產行業(yè)
我國房地產基金的發(fā)展現(xiàn)狀與特點
高速城市化進程與房地產行業(yè)融資特點迎來房地產基金發(fā)展的黃金期
目前，據2012社會藍皮書統(tǒng)計，我國城市化水平首次超過50%,城鎮(zhèn)人口首次超過農村人口，高速的城市化水平將持續(xù)產生人口紅利與房地產行業(yè)的快速發(fā)展，而從我們房地產企業(yè)的融資渠道來看，除了商業(yè)銀行貸款以外，其他渠道分別是外資利用、房屋預售款及其他資金來源，隨著國家的宏觀調控，對銀行貸款的限制，地產開發(fā)企業(yè)在土地獲取環(huán)節(jié)將更多的利用其他資金渠道進行融資，據統(tǒng)計2010 年全國房地產基金公司已達100 余家。2011年，房企常規(guī)的融資渠道受限。在此背景下，許多房地產開發(fā)公司、信托公司都紛紛設立房地產基金，私募房地產基金迎來了一波發(fā)展高峰，清科數據中心統(tǒng)計顯示，2012年共有94支可投資于中國大陸的私募房地產投資基金完成募集，其中披露金額的90支基金共計募集59.55億美元，新募基金總數較去年有較大漲幅，投資方面，全年房地產行業(yè)共完成投資交易80起，披露金額的77起交易共涉及32.09億美元的交易金額，投資數量同比上升29.0%，投資金額同比回落11.6%；可見，目前我國房地產基金行業(yè)已經迎來了發(fā)展的黃金時期。
2、從外資為主導轉向為本土為主導
2003年以前，我國房地產基金私募的活動主體是外資主導的。外資與本土的地產開發(fā)商進行合作，組建合資公司，投資于國內的住宅或商業(yè)項目，通過各自的優(yōu)勢，贏得投資收益，而從2006年以后，我國的私募股權房地產投資基金迎來了一個較快速的發(fā)展時期，外資的投資方向開始轉向參股房地產企業(yè)或參股房地產項目的股權投資策略。2008年的金融危機和更為深層次的調控也對本土私募房地產股權投資基金發(fā)展產生了更大的機遇。目前我國本土的房地產基金主要大致分為三類：一是由房地產開發(fā)商為主發(fā)起成立的房地產基金,如復地投資基金、金地穩(wěn)盛基金等；二是帶互助性質的獨立基金管理人，如中城聯(lián)盟投資基金；三是由金融專業(yè)人士發(fā)起設立的PE投資基金，如鼎暉房地產基金、普凱投資以及高和投資基金。截至2011年三季度，共有22只地產PE基金募集到32.25億美元，其中，由本土機構募集基金數量及金額占比分別超過80%和70%。
二、發(fā)展過程中面臨的主要問題
1、配套法律體系不完善
我國制度和法制基礎不健全，無論是《證券法》、《信托法》還是《證券投資基金法》等，都沒能確立私募基金明確的合法地位，沒有從法律層面界定清楚參與各方的權利義務關系。一旦投資失利，投資者的權益在法律上的是沒有強有力的保障的，只能歸入普通的民事經濟糾紛處理。 目前私募房地產投資基金主要有三種法律模式：1、投資公司型——以公司法為基礎，通過設立投資公司或資產管理公司，由經理人團隊或管理公司進行管理。2、信托基金型——遵循信托的基本原則，受托人通過設立信托的方式，發(fā)行信托基金收益憑證，集合運用信托計劃資金，投資于各種房地產資產;受托人依照契約運用信托財產進行投資。 3、股權合伙型——又稱有限合伙型，是指由普通合伙人(LP)發(fā)起，通過吸引一個或多個有限合伙人(即基金投資者，一般為機構投資者或富豪)，并聘請專業(yè)團隊進行管理。
2、管理人專業(yè)程度欠缺與退出機制不完善
管理人的專業(yè)水平能力與敬業(yè)程度將直接與投資人的收益相關，我國現(xiàn)階段并未建立一套比較完善的管理人評估系統(tǒng)，通過提高管理高責任心與約束、規(guī)范自身的行為成為投資人與管理人之間的信任關系基礎。故往往也會出現(xiàn)投資人參與管理的行為。從國外經驗來看，外資的私募基金一般不會參與管理，由房地產項目企業(yè)獨立進行開發(fā)。
發(fā)展前景與出路
從目前國內的資金面和房地產行業(yè)環(huán)境和融資需求來看，未來幾年，私募房地產股權投資基金將繼續(xù)保持持續(xù)增長的態(tài)勢，從資金面來看，民間財富的積累客觀上要求有新的投資渠道來滿足投資者多樣的投資需求。根據央行數據顯示，截止到2012年年底，我國居民儲蓄存款已高達40萬億元。另2011年我國銀行人民幣理財產品發(fā)行21474款，占據全部發(fā)行總量的90%，較2010年增長86.63%?？梢娡顿Y需求也再不斷積累，從房地產行業(yè)融資環(huán)境來看，政府目前對房地產行業(yè)的銀行貸款門檻逐漸提高，房地產行業(yè)的融資渠道創(chuàng)新必定會帶來房地產私募基金的進一步發(fā)展。鑒于房地產基金廣闊的未來發(fā)展前景，從以下方面提出建議：1）抓住外部環(huán)境變化帶來的機遇，形成房地產基金的發(fā)展策略，在投資策略上，應該堅持中長期投資，以一線城市為主，逐漸向向二三線城市發(fā)展，以傳統(tǒng)住宅項目為主逐漸加大商業(yè)辦公物業(yè)類型的比重。與大型企業(yè)合作開發(fā)或收購項目，保證項目的持續(xù)開發(fā)和收益的預期實現(xiàn)。2）盡快完善、健全配套的法律體系，保證投資人的權益，理清權責關系。3）形成完善的退出機制，提供房地產私募股權投資基金多種退出形式。4）構建一個完善的私募基金監(jiān)管體系，確定明確的監(jiān)管部門，并界定它的權限范圍。同時兼顧私募基金自身的運作特點。5）提高基金管理人的管理水平，形成資格審查制度，增進投資人與管理人互相信任，保證基金投資與運營效率。
