摘要：《企業會計準則第3號—投資性房地產》已于2007年1月1日起施行。如何準確地理解這個準則并將其運用于實際工作是我們目前面臨的重要問題。本文將從投資性房地產的概念、初始和后續計量等方面對投資性房地產準則加以闡述。分析采用公允價值計量的優缺點，來說明其中存在的問題以及指出解決的辦法。
關鍵詞：投資性房地產；公允價值；計量；影響
引言
隨著經濟的發展和投資觀念的改變，目前在西方國家的企業中，房地產作為一種投資手段，已是非常普遍的經濟現象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業中流行，甚至成為一些企業新的經濟增長點。為了順應我國經濟發展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于2006年2月15日發布了第3號準則《投資性房地產》。準則首次將投資性房地產作為一項單獨的資產予以確認，并首次在對該資產計量中引入了公允價值。然而在實際應用中，企業仍需解決諸多投資性房地產確認與計量的相關技術難題。
二、投資性房地產與公允價值的概念
（一）投資性房地產的概念
投資性房地產是指企業為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業擁有并已出租的建筑物。投資性房地產不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。[1] 財務會計論文http://www.aipear.com/Class.asp?ID=182
在日常經營活動中，企業除了將擁有的房地產用于生產廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產出租以獲取租金或持有閑置的房地產等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產被劃分為一類專門的資產，即投資性房地產。與此相對應，為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產被稱作自用房地產。投資性房地產和自用房地產在實物形態上完全相同，例如都表現為土地使用權、建筑物或構建物等，但在產生現金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。房地產投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產產生的現金流量在很大程度上獨立于企業持有的其他資產。而自用房地產必須與其他資產（如生產設備、原材料、人力資源等）相結合才能產生現金流量。根據實質重于形式原則，兩類房地產應區分進行會計處理，投資性房地產適用《企業會計準則第3號—投資性房地產》，而自用房地產適用固定資產或無形資產準則。
我國以往的會計準則并沒有要求企業區分對待持有的投資性房地產和自用房地產。然而在實務中許多企業持有投資性房地產，由于兩類房地產為企業帶來現金流量的方式有較大差異，將投資性房地產和企業自用房地產都納入固定資產或無形資產核算，不利于反映企業房地產的構成情況及各類房地產對企業經營成果的影響。新的會計準則要求企業將投資性房地產作為區別于固定資產和無形資產的一項資產單獨進行反映，無疑有利于提高會計信息的相關性，從而更好地為會計信息使用者作出決策提供依據。
（二）公允價值的概念
我國的會計準則對公允價值所下定義是：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方，自愿進行資產交換或債務清償的金額”。公允價值應該按以下原則確定：存在活躍市場的資產或負債，活躍市場中的報價應當用于確定其公允價值；不存在活躍市場的，參考熟悉情況及自愿交易的各方最近進行的市場交易中使用的價格或參照實質上相同的其他資產或負債的當前公允價值；不存在活躍市場，且不滿足上述兩個條件的，應當采用估值技術等確定資產或負債的公允價值。
三、投資性房地產的初始計量和后續計量
投資性房地產的初始計量
企業取得的投資性房地產，應當按照取得時的成本進行初始計量，取得的方式不同，則取得時的成本計量也不同。現分別介紹幾種取得方式的成本計量。
1．外購投資性房地產的成本。包括購買價款和可直接歸屬于該資產的相關稅費及其他支出等。
2．自行建造投資性房地產的成本。由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成，包括土地成本、建造成本、應予以資本化的借款費用以及支付和分攤的間接費用等。
3．以其他方式取得的投資性房地產的成本。包括自用房地產轉換為投資性房地產、作為存貨的房地產轉換為投資性房地產等。
在實際工作中，存在某項房地產部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應當確認為投資性房地產；不能單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認為投資性房地產。
（二）投資性房地產的后續計量
投資性房地產與普通自用房地產在會計處理上的最大不同表現在對投資性房地產的后續計量上，企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式進行后續計量。同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。
1．采用成本模式進行后續計量。采用成本模式進行后續計量的投資性房地產，應當按照《企業會計準則第4號—固定資產》或《企業會計準則第6號—無形資產》，按月（期）計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8 號—資產減值》進行減值測試，計提相應的減值準備。如果已經計提減值準備的投資性房地產的價值又得以恢復，不得轉回。
2．采用公允價值模式進行后續計量。只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，才允許對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足以下兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。
3．投資性房地產后續計量模式的變更。企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。只有在房地產市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業從成本模式轉為公允價值模式計量。從成本模式轉為公允價值模式計量應當作為會計政策變更，并按計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額調整期初留存收益，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
四、投資性房地產準則中公允價值的應用可能產生的影響
(一)對投資性房地產持有企業可能造成的影響
1．正面影響｡采用公允價值計量可提升投資性房地產持有企業的當期凈利潤，影響企業凈資產價值，增強企業融資能力，有利于企業向國際市場發展｡
依據投資性房地產準則的規定，投資性房地產如果有確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠地取得，可以采用公允價值模式。現階段投資性房地產都是以歷史成本計價，由于我國目前房地產業處于非常景氣的市場環境里,所以一般情況下，投資性房地產的公允價值都高于成本價，排除小部分投資性房地產出現貶值的可能，總體來說投資性房地產有持續穩定的增值潛力。執行新準則將會給企業帶來額外的利潤增值,主要來源于兩方面：一是投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量帶來的資產增值；二是在公允價值模式下投資性房地產不需要計提折舊和進行攤銷而減少的成本支出。另外按照《企業會計準則第38號——首次執行企業會計準則》的規定，企業在首次執行《企業會計準則第3號——投資性房地產》時，公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益；在企業將自用房地產轉換為投資性房地產時，公允價值大于原賬面價值的差額計入所有者權益，兩種調整方法都將大幅度增加企業凈資產｡
采用公允價值模式計量的規定，與國際會計準則基本接軌，更加方便了投資者橫向對比國內、國外企業的價值。對于上市公司而言，公允價值模式可大幅提升企業投資性房地產的賬面價值，使資產增值顯性化。同時，由于重估增值計入當期損益，使公司利潤增加，價值提升，這對上市公司的再融資以及社會形象會產生重要的積極影響。公司資產增值的透明度加強，有利于公司股票在證券市場上獲得更加公允的定價，從而也有利于公司再融資,獲得資本市場的種種便利，因此，公允價值計量可以幫助企業更好地借助資本市場的力量來獲得發展。
2. 負面影響｡采用公允價值計量，可能會使投資性房地產持有企業的稅負加重，投資性房地產公允價值評估費用增加，直接影響企業損益。
使資產增值顯性化，對企業再融資和提升公司價值是十分有利的。然而，公允價值模式這一看似有利于企業的計量方法，在應用過程中也會產生一定風險，應充分考慮可能的損失。原準則對上市公司的投資性房地產是采用歷史成本計價而不確認其市值變動損益，這對上市公司而言是充分發揮了折舊的抵稅功能，有利于企業的資本保全。新會計準則采用公允價值對投資性房地產進行后續計量，企業在資產負債表中按房地產的公允價值調整投資性房地產的賬面價值，依據近幾年我國房地產業的發展狀況，這樣的調整往往會增加企業的賬面利潤。但是因資產增值而增加的利潤是否要交所得稅，還須等待財政部做出明確規定。如果我國對增值部分征收所得稅，公允價值模式下，由于折舊和攤銷的抵稅功能喪失以及由于資產增值而應交的所得稅的增加，意味著企業繳納的稅額會相應攀升，這將直接導致企業現金流出量的增長。
另外，在成本模式下，期末投資性房地產的凈值較容易取得，只需將扣除折舊、攤銷和減值準備后的凈值列示于資產負債表上。而在公允價值模式下，公允價值取得的程序較為復雜，其確認必須滿足兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理可靠的估計。而我國目前許多地方這些條件尚不完善，由于采用公允價值模式的程序較為復雜，涉及環節多，執行難度大，對于持有大量投資性房地產的企業，每年新增的投資性房地產公允價值評估費用也增加了企業的成本，從而對企業損益造成一定影響。
(二)對投資性房地產持有企業外部利益主體可能造成的影響
投資性房地產準則規定，企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。這意味著房地產公司在調節利潤上可以對這兩種模式進行選擇，采用成本模式還是公允價值模式，是由企業自主決定的；另外，公允價值模式對財務報表帶來的影響，主要體現在由于不需要計提折舊和資產重估增值帶來的賬面價值增加，同時增值部分直接作為當期損益。公允價值究竟應該是多少，不同的評估方式有不同的結果，投資性房地產公允價值的變動差額，新準則要求計入當期損益，這項規定在我國公允價值普遍不夠公允的情況下，很容易為企業進行利潤操縱提供良好機會。作為對企業行使監管、控制職責的上級行政部門、財政部門、稅務部門以及對企業財務狀況、經營成果關注的投資者、債權人等企業外部利益主體很可能會因此對企業的真實經營狀況作出錯誤判斷，從而影響到政府宏觀經濟管理的實施、稅款征收的正確性以及其他利益主體下一步的投資計劃等。所以企業外部利益主體應明確投資性房地產準則中公允價值的應用對企業可能產生的影響，切實防范企業利用公允價值模式進行利潤操縱，以求獲得較真實的企業盈利能力信息、償債能力信息和現金流動能力信息。
(三)對我國房地產稅制可能造成的影響
當采用公允價值模式計量投資性房地產時，目前我國大部分與房地產有關稅種的征收并不會受到多大影響，可能受到影響的是房產稅和土地增值稅｡
1．房產稅｡房產稅是以房產為征稅對象，依據房產價格或房產租金向房產所有人或經營人征收的一種稅。現行房產稅的計稅依據是房產余值或房產的租金收入。前者從價計征，后者從租計征。從租計征的，新準則并不影響稅基。對于從價計征的，其計稅依據是房產余值，指的是房產原值減除一定比例后的剩余價值。新頒布的投資性房地產準則允許在后續計量時采用公允價值模式，那么計稅依據應該是房產余值還是公允價值呢？特別是當采用公允價值計量投資性房地產轉換為自用房地產時，新準則規定應當以轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，當公允價值大于該房地產初始計量成本時，就面臨著這樣一個問題：投資性房地產轉換為自用房地產后，企業應該按照哪一個計稅基礎來計算繳納房產稅？在現有的稅法中還沒有相應的規定，這也是新的投資性房地產準則實施后值得探討的一個問題｡
應該說，在公允價值模式下應以房產的公允價值為基礎。采用公允價值模式計量投資性房地產的前提條件就是要有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，既然公允價值可以持續可靠取得，筆者認為，對于這部分投資性房地產以公允價值為計稅依據是比較合理的，應取消按房產余值為計稅依據的做法。1994年實施新稅制對房產稅制進行修改時曾考慮以房產評估值為計稅依據，取消按房產余值和租金收入為計稅依據的做法，十幾年過去了，這一思路一直未應用于實踐。現在，會計準則在投資性房地產的計量中引入了公允價值，將為健全完善房地產估價制度提供強有力的支持｡
2．土地增值稅。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。投資性房地產準則要求采用公允價值模式進行后續計量時，要根據資產負債表日的公允價值調整投資性房地產的賬面價值，那么，對于這部分調增了賬面價值的投資性房地產，是否也應繳納土地增值稅呢？
一般來說，土地增值稅作為一種流轉稅，按現行稅法規定，只在房地產的轉讓環節征收，因此雖然按照新準則的要求要在資產負債表日確認土地增值，但并不需要交納土地增值稅。但換一個角度考慮，征收土地增值稅的最重要目的應該是對房地產的過高增值收益進行合理調節分配，土地既然增值了，其帶來的收益當然應該歸社會所有，為什么不征稅呢？在這種邏輯下，土地發生增值就應征稅，而不僅僅考慮產權是否發生轉移。以前也有學者提出要就增值的房地產征收土地增值稅，但因稅額確認等諸多方面的原因未能實施，現在采用公允價值模式計量投資性房地產為此提供了良好條件。公允價值模式下企業在資產負債表日必須明確提供投資性房地產的增值信息，每年都要調整投資性房地產賬面價值，要確定這部分房地產的定期土地增值稅應稅金額將不存在技術上的困難，也不需要再另外考慮稅收征收成本的問題，因此每年征收土地增值稅也因為公允價值在投資性房地產準則中的應用變得更具有可行性｡
五、投資性房地產采用公允價值計量的優缺點
（一）采用公允價值計量的優點
新準則引入公允價值的計量模式，是我國會計準則的一個飛躍，它對我國的會計準則變更的歷史意義是不可估量的。
1．公允價值計量能更真實地反映企業資產的真正價值，更真實地滿足信息使用者的決策需求。以前的會計要素的計量，強調以歷史成本為基礎進行計量，但是在當前經濟環境下，各種投資品種層出不窮，再以歷史成本計價已經不能真正反映公司資產真正價值，投資性房地產的持有目的就是為了增值或者賺取租金，而不是用于出售和其他生產目的，并且取得這些資產的成本通常非常低，后來由于土地、資源的局限性，經濟的發展等原因，資產的價格大幅度上漲，此時引入公允價值的計量模式可以反映其在市場上的真正價值，更確切地反映企業的經營能力、償債能力及所承擔的財務風險，更有助于信息使用者更好地做出正確的決策。
2．公允價值計量的引入反映了中國會計準則與國際會計準則的趨同，滿足了與國際接軌的需要。由于國際會計計量普遍采用公允價值，如果我們的會計準則仍然采用過去的賬面價值的方法，不僅不利于我國會計業與國際接軌，也不利于我國會計業的發展。市場經濟在本質上是公允經濟，對公允原則的偏離，必然會給整個國民經濟帶來負面影響。
3．采用公允價值計量模式可以增強企業融資能力。由于目前資金緊張，各家企業尤其是房地產公司的資金需求量巨大，目前大部分房地產公司的資產負債率均在70%左右，如果采用公允價值計量模式，將大大增加企業的凈資產，降低企業的資產負債率，使被低估的房地產估價更符合其市場價值，無疑將有助于提高企業向銀行貸款的信譽，增強其融資能力，同時增加了凈資產后，企業通過股權融資的金額也將大大增加，在一定程度上緩解房地產企業資金緊張的局面。
4．公允價值計量模式可以在使企業在增加利潤的同時不增加企業的實質性稅賦。根據財稅（2007）80號的規定，企業以公允價值計量的金融資產、金融負債以及投資性房地產等，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。在采用公允價值計量投資性房地產后，企業的實際稅負并沒有增加，這有利于節約公司的資金。
（二）采用公允價值計量的缺點
公允價值的應用雖然有很多的優點，但是在我國應用中仍然存在著很多問題。
1．采用公允價值計量可能成為調節利潤的工具。由于我國相關市場的發展還不成熟，公允價值可能難以達到公允，并有可能成為利潤操縱的工具。尤其是投資性房地產的公允價值的認定，如計算現金流量折算值時，現金流量的估計、折現率的估計甚至折現期的估計等，都需要加上人為的判斷——這就在客觀上存在操縱利潤的可能。
2．相關資產的公允價值難以取得。在發達的國家的市場上，各種生產要素的市場交易都十分活躍，公允價值比較容易確認，而在我國，產權和生產要素市場不很活躍、中介機構公信度低、市場執法和管理不嚴、會計人員素質較低等，相關的公允價值均難以取得。
3．公允價值計量易導致價格波動頻繁。在歷史成本的計量體系下，資產的價值一般是固定不變的，但是公允價值是隨市場價格的變化而變化的，這樣固然能夠合理地反映資產的當時價值，但是若該項資產價格總是頻繁地變動，必然會導致財務狀況和盈利能力的波動性變化，給投資者的感覺是公司財務發展不穩定。
六、投資性房地產采用公允價值計量
實際應用中存在的問題及解決辦法
（一）采用公允價值計量實際應用中存在的問題
據統計，從2007年開始實施新準則以來，存在投資性房地產的有630家上市公司，但是這些公司絕大多數對投資性房地產采用了成本計量模式。僅有18家上市公司采用公允價值對投資性房地產進行后續計量。2007年度投資性房地產公允價值計量產生的公允價值變動凈收益為22.79億元，占有此類業務18家公司凈利潤的2.61%，占所有上市公司凈利潤的0.23%。從統計數據可以看出，大多數公司并沒有采用能使上市公司相關投資業務的業績獲得提升的公允價值模式，卻更鐘情于繼續選用歷史成本計量模式，這是值得關注的現象。為什么這個與國際接軌的洋模式從引入至今卻坐在冷板凳上？主要存在以下方面的問題：
1．管理層處于謹慎性的考慮。雖然財政部在投資性房地產中引入了公允價值的計價方式，但是可以看出監管層是不鼓勵使用公允價值計價的，這樣公司管理層也不愿意當“出頭鳥”，以避免被監管層一直“盯著”。
2．國內的投資性房地產的公允價值難以確定。正如前文所述，國內的評估機制不完善，難以確定一個合理的公允價值。從已經采用公允價值計價的上市公司來看，大部分上市公司其投資性房地產公允價值的確定采用的是專業房地產評估機構出具的評估價格，還有幾家上市公司選擇投資性房地產所在地有關房地產經紀機構的市場調查報告，但是由于評估水平的參差不齊，和評估方法及參數的可選擇性太大，導致實際的公允價值并不可靠。所以大部分公司仍然采用的是成本模式計價。
3．對上市公司的業績波動影響較大。當房地產市場較為繁榮的情況下，房地產的價格不斷上漲，采用公允價值模式計量投資性房地產可以給企業帶來較多的利潤，但是由于房地產行業屬于高風險行業，受宏觀經濟形勢影響較大，在房地產市場蕭條時，采用公允價值計量的投資性房地產的價值將會大幅縮水，從而導致企業業績大幅下滑，這樣會使得上市公司的業績波動較大，因此，企業對采用公允價值計量投資性房地產持謹慎態度。
4．按照現有的評估模式，投資性房地產的增值金額不會太高。一般對投資性房地產評估，一是采用未來現金流量折現法，而在現在租售比達到300-400倍的情況下，以租金作為未來現金流量折現而計算出來的現值是遠遠小于市場價值的；還有一種方式就是參照市場價值，但是由于目前我國房地產市場的稅費相當繁重，包括營業稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等等，如果按市場價值作為售價扣除相關稅費后得到的評估價格往往比實際的市場價格低一半多，增值幅度遠遠沒有想象中的那么高。
5．使用公允價值計量模式的后續成本較高。如果投資性房地產采用公允價值計量模式，那么上市公司需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估，并在年報中詳細披露投資性房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等，這將大大增加使用公允價值計量模式的后續成本。
（二）應對策略
盡管采用公允價值存在著眾多的困難，但是使用公允價值計量模式與國際接軌的趨勢是不會改變的，主要應該做好以下幾點：
1．盡快制定和完善公允價值制定的標準。一是發展標準的公開交易市場。對于已經存在活躍、公開的交易市場的，應由國家監管部門或者行業協會明確其中符合公允價值確定標準的市場，其交易價格可以直接使用，從而形成國家、行業的統一、標準的公允價值信息平臺，保證公允價值的合理。二是制定和完善公允價值計量的具體指南。要提高會計計量的可操作性，就要研究市場體制、市場資產或負債的估價系統，在會計準則中給予明確的有利于具體實務操作的規范要求，由國家各監管部門或者行業協會指定研發機構，制定標準的估值模型系統，集中采集有效的市場數據，及時對模型進行修正，同時簡化系統使用者所能調控的要素，盡可能地降低主觀因素對估值的影響。三是由政府出面建立市場信息數據庫。政府部門應該利用政府資源，結合各種情況，搜集各類市場數據，建立信息庫，儲存市場信息數據，這樣既有利于企業公允價值的確定，也有利于審計人員、相關監管部門考察企業的公允價值是否合理、恰當。
2．建立健全的法律環境，加強證券市場的監管。建立健全的法律環境是保證公允價值會計順利應用的法律保障。我國會計造假現象的原因之一是企業的會計造假成本遠遠低于造假收益，使得不少企業敢于鋌而走險，提供虛假的會計信息。公允價值的使用本身就是一把雙刃劍，在促進會計信息公允性、相關性的同時，也為投機者提供了操縱利潤的可能。因此必須加強監管，對實施中的主觀差錯予以糾正，對公允價值惡意操縱者及獲益主體予以認定、懲罰，我們的監管者要不斷提升自身管理水平、管理技術，完善管理政策，監控風險。
3．大力發展資產評估行業，完善相關的市場環境。情況下，公允價值的確定離不開評估技術。只有評估業務規范，評估質量提高，評估人員素質高，才能保證公允價值計量的真實性和可靠性。因此要大力發展資產評估行業，定期由監管部門核準資質。
4．提高全體會計人員的職業水平。公允價值在實務操作過程中首先需要會計人員的職業判斷，如果會計人員的職業水平薄弱，將無法為準則的實施提供強有力的支撐，而職業水平的參差不齊也將給公允價值帶來不同的結果。因此，要不斷加強會計人員的知識更新，擴大其知識面，同時要加強會計人員的職業道德意識，增強會計人員職業責任，從而使采用公允價值計量屬性所產生的會計信息更加可靠。
2007年度大部分上市公司沒有采用公允價值計價，但到了2008年，已經有金融界和昆百大兩家上市公司變更了會計政策采用公允價值計價。希望相關部門、企業能夠審時度勢，循序漸進，扎扎實實地落實相關基礎工作。在完善目前公允價值計量模式存在的各種問題后，相信會有更多的上市公司采用公允價值計價。
