摘要：隨著我國房地產市場的繁榮發展，房地產業已成為我國財政收入的重要來源之一，本文重點分析了我國現行房地產稅存在的主要問題，提出了改革和完善現行房地產稅收稅制的設想。
關鍵詞： 房地產行業 稅收制度 改革設想
近年來，我國房地產行業呈現出迅猛發展的趨勢，成為推動國民經濟發展的一支重要力量和稅收收入增長的重要來源。房地產稅收是指與房屋和土地有關的稅收，由于其范圍廣、稅費項目繁多、重復課稅、稅負不公、收入分散且隱蔽性強，給稅收征管帶來了很多的困難。改革和完善現行房地產稅收稅制,充分發揮房地產稅收的宏觀調控作用來確保房地產業的健康發展，已經成為社會關注的焦點問題。
一、我國現行房地產稅收制度存在的問題
（一）流通環節稅費重，保有環節課稅輕。我國現行房地產稅收制度主要涉及14個稅種，目前實際征收的有12種。特點是開發流通環節稅種多，涉及了其中的10種，稅收負擔重；而保有環節僅涉及其中的兩種，負擔也很輕。我國房地產稅制政策基本上是不賣不稅、不租不稅，一旦租售，則數稅并課，從而導致開發和經營環節稅負過重。消極影響還有：在房地產保有階段發生的價值自然增值部分，由于沒有有效的稅收調控機制，政府不能充分參與增值的分配，只能任由其流向房地產的實際保有者，使得納稅人傾向持有土地和房產待其自然增值，造成富者愈富，貧者愈貧的局面，不利于調節財富分配和地權的平均。流通環節稅費重，抑制了土地的流動和正常的市場交易，助長了土地的隱性流動，逃稅現象因而增多，這就從總量上減少了國家的稅收收入。
（二）課稅范圍過窄，免稅范圍過寬。一方面，房產稅和城鎮土地使用稅的課稅范圍僅涉及城市、縣城、建制鎮和工礦區，坐落于其他區域的房產均不屬于房產稅的調節范圍；另一方面，房產稅還存在較多的免稅項目，除對國家機關、人民團體、軍隊、財政部門撥付事業經費的單位、宗教寺廟、公園等自用房產免稅外，還對個人所有的非營業用房產免稅。隨著城市布局的發展和城鄉一體化的推進，原有的開征區與非開征區的界限已經日漸模糊，尤其在城鎮與非城鎮的交界處，現有劃分方法可能使得位置臨近、享受相似設施和服務、經濟價值相似的房產，僅僅因為坐落于不同的行政區域而產生稅負差異，導致明顯的不公。
（三）計稅依據和稅率失當。隨著社會經濟的發展，土地收益的差別日益明顯，土地資源的日益稀缺也導致其自然增值迅速。但我國現行城鎮土地使用稅的計稅依據仍然為土地面積，使土地使用稅收缺乏彈性，不能發揮調節土地級差收入的作用，也無法對土地閑置現象和土地投機行為起到應有的調節作用。為了公平稅負及抑制對土地資源的過度壟斷，大多數國家的土地稅都逐漸由按面積課征的地畝稅變為按土地價值課征的地價稅。我國現行房產稅的計稅依據分為按房產計稅價值征稅的從價計征和按房產租金收入征稅的從租計征。從價計征的房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的余值乘以1.2%的稅率計算繳納。這種折余價值依據的是歷史成本，并不反映房產的市場價值。從租計征的房產稅是以房產的租金收入乘以12%的稅率計算繳納。除了房產稅，出租房屋還要繳納營業稅、土地使用稅、所得稅等其他稅費，使得房屋出租這一行為的綜合稅負非常高，稅負明顯高于前者，從而導致大量隱性市場的偷漏稅交易。同時，自用房產不論價值和用途如何，稅率均為1.2%，一方面，稅負過輕；另一方面一刀切的稅率也無法體現對不同區域、不同價值、不同用途房產的抑揚傾向，從而削弱了房產稅的調節能力。
（四）稅種繁多，稅費混雜。在我國特殊的土地制度下，雖然租、稅、費都涉及到政府的參與和調節，但三者體現著不同的經濟關系。目前我國的房地產租、稅、費混雜現象嚴重，存在以稅代租、以費代稅、以費擠租等現象。我國《閑置土地處置辦法》規定“以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權”。目前我國與房地產直接有關的稅種多達14種，實際征收12種，收費項目就更加繁雜。從收費比例上看，各項收費占銷售收入的35%左右，相當于經營成本及費用的70%，造成了多方面的消極影響，也使得稅收的宏觀調控功能受到了限制和削弱。
（五）稅收體系內外有別，稅負不公平。目前，我國房地產稅收制度采取“內外有別，兩套稅制并存”的政策。具體表現在：對內資企業征收房產稅和城鎮土地使用稅，而對外資企業則征收城市房地產稅和土地使用費，不征土地使用稅，并僅對房產征收，不對地產征收，對外資企業征收的土地使用費實際上是以年租形式取得土地使用權的代價，一般按照土地等級收取，但是具體的征收標準和優惠政策由各地方政府自行決定。內外稅制的不統一，造成了外資企業的“超國民待遇”，使內資企業的稅負明顯高于外資企業，有違于WTO國民待遇原則和公平競爭原則，有悖于稅收的基本原則。這種制度安排有利于外資企業通過房地產開發經營攫取利潤，必然助長其投機行為，從而可能擾亂房地產市場的秩序。
二、完善我國房地產稅收制度的設想
明確租、稅、費的性質和歸屬，將現有定位模糊的項目重新歸類，分別加強土地、稅務、行政管理，各盡其責。遵循“寬稅基、簡稅種、低稅率”的總體思路，并注重稅種間的相互配合，平衡交易環節和持有環節的稅收負擔。建議如下：
（一）“寬稅基”。即對除公共、宗教、慈善等機構的房地產實行免征外，其余的房地產所有者或占有者均為納稅對象。將盡量多的房地產納為征稅對象，將稅收貫穿房地產經濟運行的全過程。根據量能負擔原則，擴大征稅范圍，實行普遍征收，將農村的經營和出租用房納入房地產稅的征收范圍；取消對“三資企業”不征城建稅、教育費附加、耕地占用稅的稅收優惠，內外資企業一視同仁；對閑置土地和荒蕪土地進行課稅；嚴格掌握減免稅的政策口徑。
（二）“簡稅種”。即將現行的房地產稅進行合并和簡化，改變目前房地產稅收種類繁多且集中在流轉環節的弊病，并對擁有環節開征財產稅性質的不動產稅。結合現行稅制，借鑒國際上的作法，將房產稅、城市房地產稅和土地使用稅合并為房地產稅或不動產稅，以房地產評估值或評估價為計稅依據，由房地產所有者和使用人繳納。另外，對現行“土地閑置費”實施“費改稅”，對占而不用一年以上的土地按土地基準價課征空地占用稅。開征遺產與贈與稅，歸并買方繳納的印花稅和現行契稅，設立“不動產取得稅”，以取得不動產時支付的價款或評估值為計稅依據，在取得時征收。設置不動產轉讓稅或房地產轉讓稅，以轉讓不動產的流轉額為課稅依據，在轉讓環節征收。結合現行稅收制度，可以把銷售不動產和轉讓土地使用權的營業稅納入不動產轉讓稅中來，成為一個獨立的稅種，稅負暫不變。
（三）改革計稅依據。根據國際經驗，發達國家普遍以市場價值（評估值）規定一定額度的免征額作為財產課稅的計稅依據；發展中國家則普遍以土地面積或財產賬面價值為計稅依據。以評估值作為計稅依據的好處是：一是具有隨著經濟增長而增長的彈性特征，可以隨土地房產價格的升值相應增加稅收，有利于有效組織收入；二是以價值為核心能夠準確反映真實的稅基，利于實現稅收公平原則，與市場經濟相適應。隨著我國政府行政能力的加強和不動產價值評估體系的建立，建立以房地產評估價值作為征稅依據是一個發展趨勢。
（四）改革稅率。考慮到首次開征財產稅性質的房地產稅時，由于傳統思維的影響，納稅人的抵觸心理可能較強，因此稅率范圍不宜定的過高，這樣有利于稅制改革的推進。綜合考慮居民的承受能力和國際上的一些事例，稅率范圍可以設定在0.3%～0.8%之間。建議采用超額累進稅率，并對不同類型、不同用途的房地產實行差別對待。可對個人實行較低稅率，而對法人實行較高稅率；對個人一定面積以內的唯一住房實行較低稅率甚至免稅，而對第二套、第三套住房實行較高稅率。可對普通住宅實行較低稅率，而對高級別墅、高檔住宅實行較高稅率；可對企業一般房產實行較低稅率，而對高爾夫球場等高級娛樂場所的房地產實行較高稅率；對符合節能省地標準的房產實行較低稅率，而對不利于土地、能源合理利用的房產實行較高稅率；這樣便可以在取得必要收入的同時強化調節功能。具體區分標準和稅率可以由地方根據當地的狀況，在中央制定的較大范圍內具體確定。此外可以考慮適當調整目前房地產業稅收的計征方式，對諸如土地增值稅等稅種實行從價定率與從量定額相結合的計征方式；根據不同地區土地增值的幅度設置差量定額稅率；把土地增值稅與過戶的房地產的面積聯系起來，從制度上杜絕通過隱匿收入、虛增成本等形式偷逃土地增值稅稅款，提高土地增值稅的征收效率。
總之，解決房地產業稅收問題是一項系統工程，需要從法律法規制度等諸方面去完善，更需要政府及社會各界的高度重視，只有這樣才能促進我國房地產業的健康發展。Z
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