房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金使用密集型的企業(yè)。在房地產(chǎn)項目的經(jīng)營開發(fā)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有的一部分資金外，往往有較大比重的資金需要通過金融機構(gòu)解決，于是大、中型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目所需貸款額就很大。而且房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營具有涉及面極廣，投資周期長，資金回收慢，經(jīng)營風(fēng)險大等特征，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)本著降低資金風(fēng)險，提高資金使用效率，增加單位資金利潤率的原則，通過各種手段加強資金管理，力爭在最短的周期內(nèi)收回并增值投資，從而獲取最大的投資收益。然而值得關(guān)注的是，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險卻仍然存在。如何確保開發(fā)資金的安全回籠，是擺在我們面前的，比如何獲取投資回報更重要的課題。
一、強化投資項目的可行性研究工作
在一般情況下，項目規(guī)模越大，資金占用就越大，經(jīng)營風(fēng)險也越大；項目開發(fā)經(jīng)營越難，資金占用周期就越長，經(jīng)營成本也越高；項目開發(fā)經(jīng)營利潤越高，不可控因素就越多，經(jīng)營風(fēng)險也越大。有鑒于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定投資開發(fā)經(jīng)營項目時，一定要做好項目的可行性研究，以降低項目投資風(fēng)險。
第一，要做好選擇投資項目的背景情況調(diào)查。在確定房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營項目前，應(yīng)對該項目的背景情況做詳細、認真的調(diào)查，不能有任何產(chǎn)權(quán)方面問題的遺漏，否則將會使該項目的投資難以回收，導(dǎo)致整個項目投資的失敗。
第二，做好市場調(diào)查。項目所在地區(qū)的區(qū)域發(fā)展概況及前景、人口發(fā)展情況、經(jīng)濟發(fā)展情況、消費市場情況、城市規(guī)劃情況、房地產(chǎn)市場情況等等，都需要我們做詳細的調(diào)查、分析。其中最關(guān)鍵的是市場對產(chǎn)品有沒有需求。只有在較好的市場需求條件下，企業(yè)才能獲得正常的或高額的利潤。
第三，搞好投資項目的比較。企業(yè)應(yīng)集中人、財、物等優(yōu)勢資源及力量，開發(fā)那些經(jīng)營效益好的項目。這就要求我們企業(yè)對那些已做出可行性研究的項目按風(fēng)險、效益進行排序，選擇那些資金占用少、開發(fā)經(jīng)營周期相對較短、風(fēng)險小、效益好的項目作為企業(yè)投資開發(fā)的項目。
二、積極穩(wěn)妥地抓好開發(fā)項目的資金籌措工作
反映在房地產(chǎn)金融活動上，開發(fā)企業(yè)往往需要巨額的貸款來支持投資。貸款占開發(fā)項目的比重有因企業(yè)或項目的不同，差異較大。以今年上半年數(shù)據(jù)為例，全省開發(fā)企業(yè)自籌資金占到位資金的比重為28％，國內(nèi)貸款則占23.7％，尚有46％資金來自購房者定金、預(yù)付款及其它，而在后者來源中，較大比重是銀行的按揭貸款?？梢婇_發(fā)企業(yè)對金融機構(gòu)依賴是不小的。貸款資金利率的高低，貸款時間的長短，貸款條件的優(yōu)劣等，直接影響開發(fā)企業(yè)資金的使用。因此企業(yè)在籌措資金時，應(yīng)對來自金融機構(gòu)的資金及貸款條件進行綜合的分析比較，作出取舍。盡量獲取周期長、利率低、條件優(yōu)厚的貸款，以減少財務(wù)風(fēng)險，提高開發(fā)經(jīng)營的效益。
同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金的籌措上，還應(yīng)做好以下幾方面工作。
首先，要強化企業(yè)的信用管理。信用是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)興衰的標(biāo)識，信用很好的開發(fā)企業(yè)，將能獲得條件優(yōu)厚的長期低息貸款，企業(yè)將會有源源不斷的資金去開發(fā)經(jīng)營更多的房地產(chǎn)項目。
其次，資金的籌措要有計劃。從事房地產(chǎn)開發(fā)不是資金越多越好，應(yīng)是資金占用適度為好，短缺資金，或資金占用很大，都是不可取的，都有可能造成企業(yè)開發(fā)效益不佳。
第三，應(yīng)逐步擴大項目的自有資金比例。這樣就可以使大部分貸款利息支出變?yōu)槠髽I(yè)的盈利。
三、強化項目開發(fā)經(jīng)營中的資金管理
如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉(zhuǎn)，使資金產(chǎn)出較高的利潤，是我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亟待解決的問題。筆者認為，應(yīng)從以下幾方面努力：
第一，加快資金信息流。我們的企業(yè)資金信息流往往不是很暢通，其原因在于它受太多因素的阻隔，造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)緩慢；受各種因素影響造成項目爛尾，更是開發(fā)企業(yè)的災(zāi)星，因為爛尾項目本身就占用了大量的資金，甚至?xí)哑髽I(yè)拖垮。還有一個最大的客觀因素是應(yīng)收帳款的催收，而且有的多是壞帳。應(yīng)加強企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)干部和財務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，提高他們的財務(wù)方面的知識水平；應(yīng)定期進行庫存盤點，以快刀斬亂麻的方式盡快合理地處理掉爛尾項目；在可能的條件下，成立應(yīng)收帳款催收機構(gòu)，配備精兵強將，加速資金回收。
第二，強化企業(yè)現(xiàn)金管理。要使企業(yè)現(xiàn)金管理得當(dāng)，應(yīng)盡可能使應(yīng)收帳款與應(yīng)付帳款的期限保持一致，甚至最好是應(yīng)收帳款回收的期限較應(yīng)付帳款交付的期限為短，這樣就可以保證按期交付應(yīng)付帳款，使企業(yè)避免過多的利息負擔(dān)及資金占用。
第三，減少企業(yè)過度預(yù)支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計，靠負債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機，就會危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實際進行舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。
第四，嚴格控制管理費用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要防止講排場，講面子，大手大腳，鋪張浪費。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢，實際上都是企業(yè)自己的利潤。
四、積極穩(wěn)妥地做好資金回收工作
商品房屋的建成標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收獲季節(jié)的到來，即回收投資，實現(xiàn)利潤。房屋的推銷必然受該項目的可行性分析報告的影響，同時也受房屋銷售時市場行情的影響，二者之間有一個時間差，相互依托，也相互制約。如果可行性分析報告切合實際，充分預(yù)計到房屋銷售時的市場變化狀況，加之房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營計劃推進，資金運作正常，資金占用等于或低于計劃安排，這些都將為企業(yè)回收資金創(chuàng)造良好的條件。當(dāng)然也可能出現(xiàn)市場行情的變化好于預(yù)期，出現(xiàn)銷售高峰；但也有可能出現(xiàn)市場行情的變化壞于預(yù)期，出現(xiàn)銷售低谷。不論出現(xiàn)上述哪種情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都必須認真做好房屋銷售的市場行情的調(diào)查，準(zhǔn)確無誤地核算出房屋的銷售成本，包括房屋開發(fā)建設(shè)成本、房屋銷售成本以及房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤，尋找出市場銷售的切入點--銷售價，并在最短的時間內(nèi)將房屋全部推銷出去，將資金回收。
如果在房屋銷售時期，銷售出現(xiàn)低谷，資金成本超過預(yù)期，就要對市場作出冷靜的分析、研究，看在不久的將來市場是否反彈，如反彈所帶的收益大于等待這一時期到來所產(chǎn)生的新的資金成本，就可以等待一定時間，再尋找市場銷售切入點；反之就不應(yīng)再等待，應(yīng)按現(xiàn)實行情，那怕虧損一點，也盡快將房屋推出，收回資金，否則就可能導(dǎo)致更大的虧損。 （南京房地產(chǎn)）
