摘 要：房地產維修管理是房地產管理的一個重要組成部分，它直接影響著房地產居住者和所有者的切身利益，同時也是居民群眾關注的熱點問題之一。本文主要對房地產維修基金制度以及房地產維修管理體系問題進行了探討。本文首先分析了房地產維修基金制度的現狀和問題，然后探討了維修基金管理政策的局限性，最后本文對房地產維修基金的繳納，管理，使用與監督提出了改進措施。
關鍵詞：房地產；維修基金；管理
維修基金，又稱“公共維修基金”“專項維修基金”，是指住宅物業的業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定標準的錢款至專項帳戶，并授權業主委員會統一管理和使用的基金。
維修基金由該物業內的業主共同籌集，業主按照繳納比例享有維修基金的所有權，但使用權歸全體業主所有，單個業主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業主的變更而變化，因房屋產權變更成為新業主時，維修基金也應經舊業主更名為新業主名下。
維修基金的收取比例按照購房者從開發商處購買房屋、辦理產權過戶時按照總房價2%-3%的比例繳納至物業所在區房地產主管部門指定的商業銀行。維修基金的具體收取標準由各地房地產行政主管部門根據當地實際確定。維修基金由物業所在地的房地產管理部門統一監督設立，由物業管理公司代為管理和使用。
隨著市場經濟的發展和住房制度改革的深化，城市居住用房所有權結構發生了較大變化。如何建立與房地產產權多元化相適應的房地產維修管理體制。理順房地產維修工作中政府主管部門、售房單位及購房人的關系，保障房地產共用部位、共用設施設備維修更新工作的順利實施，成為社會各界和居民群眾關注的焦點難點問題。為解除居民購房后的后顧之憂，減少房地產維修工作的糾紛，維護好廣大購房人的合法權益，現就如何建立房地產共用部位、共用設施設備維修基金制度，完善產權多元化房地產維修關系作一探索。
一、房地產維修基金的現狀
在我國，房地產維修基金在繳納使用管理方面都都有一定的規定，但是卻也由此產生一系列問題，只有在充分了解住房維修基金現狀下，才能夠有效地提出解決問題的方法。目前我國房地產維修基金現狀從幾個方面看：
1、 相當業主對收取房地產維修基金存在認識誤區
(1)部分業主對房地產維修基金是什么。用來做什么等基本情況毫不了解。除房地產價格以外．房地產維修基金是最大一筆費用支出，數額巨大的房地產維修基金容易對業主造成心理暗示作用。業主從心理上也易形成抵觸情緒，不愿意交納這筆大額資金。
(2)部分業主容易把房地產維修基金等同于房地產管理費用當中的一部分。認為交納的房地產管理費中已經包含房地產維修基金，業主不大情愿交納這部分“多余”的資金。
2、房地產維修基金保值增值、續籌體制不健全
房地產維修基金在保值、增值和續籌方面措施不到位。房地產公司為了自身利益會抵觸這一做法：政府出面進行過多的管理，不利于市場經濟的發展；進一步說，房地產維修基金在收集上難度較大，就算是用于金融投資．基金的安全性也難以得到保障。在房地產維修基金續籌方面，各方主體的責任及關系不清晰．這樣很容易引起糾紛。
3、亂用維修基金問題
開發商在前期房地產管理合同中往往把日常維護保養和維修不分，把理應由房地產管理企業管理費用承擔的開支轉嫁給維修基金支出：前期房地產管理合同也不區分保修期內和保修期滿后的維修責任，一概統統由業主用維修基金負擔。另外，有的開發商在前期房地產管理期間，不交自己尚未出售的商品房的房地產管理費和房地產維修基金，損害小區業主的利益。
二、加強房地產維修基金管理的對策
1、確保開發商及施工單位履行品房保修義務，應制定商品房建設質量管理法律的實施細則，明確落實開發商在房地產保修期內的維修責任。比如，由其為所建房地產小區內的商品房建立維修基金或根據不同共用部位共用設施投保不同期限的房地產財產保險。
2、為了防止開發商和房地產管理企業在前期房地產管理中合謀侵吞挪用、不正確使用房地產維修基金，切實維護業主的維修基金處分權，應在立法中要求，每一筆維修基金的使用計劃都要在小區內公示，得到多數相關業主書面簽名同意后方能實施，對于額度較大或較為頻繁的維修計劃，還要經相當資質的評估中介機構評估鑒定結論
3、廣泛宣傳維修基金歸集、管理、使用的相關法規政策
住房共用部位、共用設施設備維修基金如何歸集、管理和使用，各級政府主管部門能夠了然于胸且說得頭頭是道，可是對廣大業主和房地產管理企業而言卻不免茫然。這就需要政府主管部門通過各種媒體，廣泛宣傳維修基金歸集、管理、使用的相關法規政策，使廣大業主和房地產管理企業真正了解維修基金的用途、管理狀況及使用方法。并號召和鼓勵J。大業主參與監督和管理，有條件的城區應建立維修基金歸集、管理、使用信息平臺，通過上網或房地產市場的觸摸屏等信息渠道，使廣大業主及時了解、掌握維修基金歸集、管理、使用的政策法規和歸集使用情況。同時還可由政府主管部門開辦學習班或講座，對業主委員會及房地產管理企業進行政策、業務培訓和指導，使之熟悉維修基金相關業務流程，進而促進維修基金歸集，管理和使用的規范化。
4、統一制定維修基金籌集辦法
應明確大修與中、小修的范圍界限，使基金的動用有嚴格界定，避免房地產公司將由自身負擔的中、小費用轉嫁給業主負捐。另外，在測算基金籌集比例時應注意涵蓋需更新的共用設施設備的更新費用，其中高層建筑費用更高。更新費用總額相對而言比較大．在設計維修基金籌集比例及籌集時間時應充分考慮并涵蓋這些費用，在開發商和購房者間按合理比例分攤，避免在更新當時向業主一次性收取，給業主造成沉重負擔。
5、加強維修基金的獨立核算
從當前各地反饋的情況看，有的把房地產維修基金與房地產款混同核算，有的把房地產維修業務基金業務與管理者的自身經營業務會通核算，有的作簡單掛賬處理等。房地產維基金繳存、支取、使用和管理都需依政策規定進行。這種混賬核算不利于政策的貫徹執行，不利于房地產維修基金業務的進一步開展。所以房地產維修基金應有規范的會計科目。維修基金運營管理部門應根據自身需要設立科目，應清晰明確地反映維修基金的繳存、支取和使用。同時應有統一規范的財務會計報告。有關房地產維修基金的信息只是部分的體現在一些統計報表里。遠不能滿足對房地產維修基金規范管理的需要，這是亟需解決的問題。
6、促進基金有效合理的使用
維修基金在使用和管理中要專款專用，明確維修基金歸全體業主所有，房地產管理企業提出計劃和預算，經業主委員會批準，委托房地產管理企業實際操作使用：業主委員會成立前，維修基金可由政府主管部門代營；維修基金由專戶存入銀行，接受銀行監督檢查，不能挪作它用。值得引起注意的是，維修基金不能由房地產管理企業直接掌管，企業是短期行為，基金是長期使用。如果房地產管理企業聘任到期或遭到解聘，不交回基金，會引起糾紛，直接影響維修基金的安全性。另外，當維修基金數額巨大時，要爭取產生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它法律法規允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。
7、維修基金的使用與監督
維修資金的使用核準：已售公房維修基金利息由房地產原產權單位提出申請，經相關業主確認后，到房地產所在區房管局辦理資金支用手續。商品住房維修資金由房地產管理企業提出維修計劃，經業豐大會審議后，由業主委員會到房地產所在區房管局辦理支用手續；未成立業主大會前，維修資金支用申請須經三分之二以上業主確認。購房人轉讓房地產時，繳存的維修基金不予退還，由買賣雙方持產權證書辦理維修基金交接過戶手續。因房地產拆遷或其他原因造成房地產滅失的，維修基金及其利息余額返還所有人。
三、結語
維修基金管理工作目前仍處于發展探索階段，許多問題有待進一步解決。總之，房地產維修基金政策的不斷完善，有利于盡快從根本上解決居民購房后房地產共用部位、共用設施設備維修問題。對完善住房市場機制將起到積極的作用。
