【摘要】針對全球氣候變化，資源日漸匱乏，碳排放等一系列的環境問題，歐洲評估師協會聯合會制定了新版《歐洲評估準則》（第七版），新版準則就如何對資源的可持續性進行綠色評估作了詳細的闡述。本文簡要介紹了新版《歐洲評估準則》（第七版），并就其中的綠色評估做了詳盡的闡述，最后指出其對構建我國綠色評估準則的示范效應。
【關鍵詞】歐洲評估準則 綠色評估 TEGOVA EVS
近年來，全球氣候變化、資源枯竭和碳排放等環境問題日益受到資產評估理論與實務界的關注，許多國家都已開始構建適合本國的綠色評估準則或準則框架，進而指導本國的評估實踐。其中，2012年歐洲評估師協會聯合會（TEGOVA）發布的第七版《歐洲評估準則》（EVS）最具代表性和典型性。EVS比較系統地構建了綠色評估的概念框架。
一、歐洲綠色評估準則的概況
1. 歐洲綠色評估準則的產生背景。世界各國對人類的可持續發展的關注始于20世紀70年代，環境的惡化和資源的枯竭迫使人們開始反思自身的可持續發展問題。1972年，聯合國人類環境研討會上首次提出了可持續發展的概念，1987年，世界環境與發展委員會（WCED）第一次給可持續發展做出了一個準確并被廣泛接受的定義。他們認為可持續發展是一種既滿足當代人的需求，又不損害后代人滿足其需求的能力。此后，這個概念一直作為各國討論有關經濟、社會和環境問題政治文件的一個重要組成部分。大至國家，小至各個行業都在積極參與如何實現可持續發展這個歷史性話題。
2. 歐洲評估準則簡介。《歐洲評估準則》是由TEGOVA制定的一部適合于歐洲地區的區域性評估準則，也是當前國際評估界具有重要影響力的評估準則之一。目前，TEGOVA會員由26個國家的45個專業評估協會組成。第七版EVS相對第六版內容及架構有了非常大的改變，新版EVS主要分為歐洲評估準則和評估指南、歐洲聯合法律和物業評估、其他技術文件三個部分。并且在“其他技術文件”第四部分的信息資料——可持續性與評估模塊中，EVS提出了構建綠色評估考量，以實現綠色評估理念。
TEGOVA順應時代的發展潮流，滿足歐洲地區民眾日益提高的環保意識，對制定符合可持續發展理念的評估準則進行了積極的探索，并在2012年發布的第七版EVS中，首次制定了關注可持續發展的綠色評估技術文件，為世界各國進行綠色評估探索提供了重要的借鑒意義。
二、歐洲綠色評估準則的基本架構
歐洲綠色評估準則模塊主要分為四個部分：前言、可持續發展及物業用戶、發展適用于物業的綠色評估準則、評估和可持續發展。TEGOVA在這四個部分中對綠色評估準則進行了詳細的闡述。
1. 前言。在前言中，TEGOVA重點闡述了實施綠色評估準則所面臨的一些挑戰。鑒于綠色評估準則的形成不僅僅需要國家配套制定公眾政策和法規，而且需要得到市場的認可，即滿足投資者投資的需求、生產者和消費者的生產消費需求等。缺少任何一個，綠色評估準則的推廣都會遇到瓶頸。經濟學家庫茲涅茨提出的環境庫茲涅茨曲線解決了人們對環境保護和經濟增長之間矛盾的疑惑。他認為，環境破壞與國民收入水平之間成倒U形曲線關系，即隨著經濟發展和收入水平的提高，環境質量先破壞后好轉。也就是高速經濟增長和低資源消耗可以共存。
2. 可持續發展及物業用戶。隨著人們環境保護意識的提高，企業所處的環境發生了重大的變化。選擇環保產品從一種個人的承諾到成本的減少；從遵守法律到將其視為企業的一種優勢。同時，可持續發展在歐洲已基本上建立了一種良性機制：客戶希望企業得到更多有關環保的證明，而企業也努力去滿足顧客這方面的需求。這樣就產生了一些環保的認證，而這些認證也為綠色評估提供了素材。這些證書主要包括：①社會責任示范企業；②碳減排承諾；③符合ISO14001的國際標準環境管理認證體系，主要包括環保政策、行動計劃、項目的實施和運作、檢查和糾正措施以及管理評審五個部分；④歐盟范圍內的生態管理和審計計劃（EMAS）。
3. 發展適用于物業的綠色評估準則。受英國等傳統評估業發達國家的影響，特別是受到《歐洲公司法》以及相關會計改革規則的影響，歐洲評估長期以來主要涉及不動產評估領域，形成了早期以“固定資產評估”為主的特色。直至今日，歐洲評估準則仍然帶有濃厚的不動產評估色彩。2012年的第七版EVS也是以不動產為主體，這部分準則主要向我們介紹了三個基本概念：
（1）綠色建筑物（Green Buildings）。綠色建筑物是指通過創造性的結構和使用設計使整個建筑物在其壽命周期對環境影響最小并節省資源。綠色建筑物主要考慮兩個方面：一是對外部的影響，二是對下一代的影響。EVS認為因為建筑物的設計、結構和用途的不同，導致很難給綠色建筑物下一個準確的定義。但是，其應該符合以下九個基本特征：①位置，綠色建筑物的位置應該可以較大程度上利用公共交通；②現有土地的發展，其可能存在污染和水管理等問題；③建筑物遭受洪水和地震的風險；④建筑物的結構和布局，包括預期壽命、能源管理和資源利用效率等問題；⑤工作環境，包括對所有者健康和效率造成影響的通風和照明因素；⑥能源效率和采購；⑦水的利用效率；⑧廢物管理；⑨能源、水和廢品管理的成本上升的潛在可能性的大小。
（2）綠色評級工具（Green Rating Tools）。鑒于綠色評估中“可持續發展”概念內涵的復雜性，為了合理評估評估對象的價值，各國相關機構都根據環保標準制定了適合于本國、本地區的建筑評級方法。他們的評估對象主要是一些新建的或巨資裝修的建筑物。EVS主要提出了兩種國際上主流的評價方法（見表1）。
（3）綠色租賃（Green Leases）。目前在國際上，綠色租賃還沒有形成被廣泛接受的準確定義，但綠色租賃對評估值的影響已經受到了人們的廣泛關注。一般情況下，綠色租賃是指一種在可持續發展和能源高效利用框架下的租賃。這種框架內可能涉及能源效率標準、操作標準和能源性能測試的相關審計程序。在實踐中，往往根據符合可持續發展標準的程度將綠色評估分為“淺綠色評估”和“深綠色評估”。淺綠色租賃是指在評估中一些業主可能會在租賃合同上規定一些基本的綠色責任，如合作節能措施，提供能源、水和廢品的信息，可持續材料的利用情況，禁止任何損害建筑物能源的行為等。深綠色租賃是相對淺綠色租賃而言的，它除了滿足淺綠色評估的條件外，還會設置能源、水、廢品的使用目標，包括單獨的計量、報告和租金的審查、變動和恢復機制等。
4. 評估和可持續發展。
（1）綠色價值（Green Value）。一個具有高能源利用效率、低能源消耗的建筑將會有一個較高的經濟附加值。因此在第七版EVS中提出一個新的概念“綠色價值”，它是指建筑物“可持續”品質所帶來的附加價值。這種綠色價值是依附于具體的建筑物之上的，它并不能獨立存在，只是在理論的框架內可以分離出來的估值。同時，EVS也認為當我們進行綠色評估時，應該將可持續發展的理念嵌入評估，在評估工作中可以將其從基礎資產（underlying asset）中分離出來，像無形資產一樣對其進行評估。而傳統的三大評估方法——收益法、市場比較法、成本法都可以應用于綠色價值評估。
（2）檢查清單（Towards Checklists）。當進行綠色評估時，評估師應當收集形成評估值的恰當信息，并將其作為評估報告的一部分。鑒于“可持續”的概念十分寬廣，如何在考慮經濟性的條件下，收集到充分、恰當的信息就顯得十分重要。為解決這個問題，TEGOVA制作了一張檢查清單（見表2）。
三、對構建我國綠色評估準則的啟示
從前文相關分析來看，第七版EVS的制定理念和評估實踐對我國構建適合本國實際的綠色評估準則具有重要的借鑒意義。
1. 綠色評估準則的構建需要結合本國實際，根置于本國的政治、經濟、文化等環境之中，循序漸進、逐步推進。任何一國評估準則的制定都是各利益集團利益均衡的結果，同樣，綠色評估準則的制定也需要解決利益的合理分配問題。同時，綠色評估準則的制定要以民眾普遍提高的環保意識為基礎。如果沒有社會大眾對綠色評估的需求，那么評估準則也只是紙上談兵，沒有實際意義。歐洲綠色評估準則的產生背景正說明了這一點。
2. 應當結合本國評估準則優勢，發展綠色評估。EVS是以研究不動產評估為產生背景的，無論是理論還是實踐，其不動產評估的發展都相對比較成熟，歐洲綠色評估也首先產生于不動產評估。因此，根據歐洲經驗，我國綠色準則的框架構建也應該以發展相對比較成熟的評估準則為突破點，然后再向不動產評估等方面發展。目前，我國發展比較成熟的評估準則主要有《資產評估準則——機器設備》、《資產評估準則——企業價值》、《資產評估準則——無形資產》等。有了較好的理論基礎和成熟的實踐過程，引入綠色評估概念更容易被大眾所接受，也更利于準則的推廣和實施。同時綠色評估準則的發展可以依托這些夯實的基礎，借力發展。
3. 建立多邊合作機制。綠色評估準則的制定需要國與國以及各行業之間的合作。EVS是一部適用于歐洲地區的評估準則，目前共有26個會員國在使用這一準則。要想使綠色評估準則在歐洲地區順利實施，就需要各個會員國家精誠合作，配套制定相關的法律法規，保證綠色評估準則的順利實施。同時，因為綠色評估準則涉及很多關于環保的專業知識，需要有較深的環保理論功底。因此無論是在理論研究中還是在實際評估工作中都需要其他行業專家的合作，這樣才能推進綠色評估事業的快速發展。
4. 歐洲對不動產的綠色評估已經取得了一定的成效。包括綠色建筑物的概念框架的建設、綠色租賃、評估手段及綠色評級工具等的研究都已經相對比較成熟。我國應該借鑒歐洲的成功經驗，取長補短，以推動我國不動產綠色評估事業的發展。
主要參考文獻
1. The European Group of ValuersAssociation. European Valuation Standards.http://www.tegova.org
2. 郭化林.中外資產評估準則比較研究.上海：立信會計出版社，2012
【作 者】
蔣恩平 郭化林（教授）
【作者單位】
（浙江財經大學會計學院 杭州 310018）
