摘要
本文主要通過系統地了解房地產開發經營業務流程中各階段的稅務籌劃要點，提出幾點通過稅收籌劃達到稅收風險規避的目的。在本文中主要是以土地增值稅為例，具體提到開發環節土地增值稅籌劃與稅收風險規避、交易環節土地增值稅籌劃與稅收風險規避、降低增值率的稅收籌劃與稅收風險規避等方面的內容。隨后筆者就減少增值稅率也舉出了一個案例。希望本文通過對稅收籌劃及風險規避的探討，對提高房地產企業的納稅意識、經營管理水平，有效防范涉稅風險，實現企業價值最大化有所幫助。
關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；風險規避
房地產業作為當前新興的經濟增長點，在國民經濟中的地位日益重要。住房消費市場的增長，促使房地產市場日趨活躍，從2002年起， 房地產業連續7年被國家稅務總局列為當年度稅收專項檢查對象，可見國家對房地產業的關注，也反映了房地產企業的涉稅風險增大。所以，房地產企業稅收籌劃及風險規避同時也是大家關注的重點。
一、稅收籌劃與稅收風險規避概況
避稅是指納稅人利用不同國家或地區、不同所有制、不同稅種等的稅收制度差異甚至稅制要素的差異等，通過對自身經營、投資、理財等活動的精心安排，以期達到納稅義務最小化的經濟行為。由于其并不違反稅法的相關規定，故具有非違法性。
二、土地增值稅的稅收籌劃與風險規避
在土地增值稅方面，建造普通商品房與非普通商品房其繳納的土地增值稅不一樣。因為，根據稅法規定，建造普通標準住房出售，若其計算的增值額未超過其規定可以扣除項目金額之和的20％的，予以免交土地增值稅。
(一)開發環節土地增值稅收籌劃與風險規避
合作建房過程中的稅收籌劃。合作建房是指一方提供土地使用權另一方提供資金的合作建房行為。一種方式是通過實物交易雙方各取所需。一方發生銷售不動產行為，另一方發生轉讓土地所有權行為。總之這種一方換地的行為，雙方均需繳納營業稅。合作建成分得房屋的各自銷售時雙方還要再按照“銷售不動產”交營業稅。另一種方式是合作雙方分別以土地使用權和貨幣資金出資，成立合作企業，合作建房，房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋。因此向合作企業提供的土地使用權視為投資入股的部分不必繳納營稅，合作企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產繳稅，雙方分得的利潤亦不必繳納營業稅。
(二)交易環節土地增值稅籌劃與風險規避
使用促銷方式進行稅收籌劃。房地產企業常用的促銷方式包括現金折扣，贈送裝修、家具、家電，贈送一定年限的物業管理費。各種促銷方式都可能改變房地產企業的納稅義務。任何促銷手段都有成本，若操作得當，房地產企業為促銷而發生的成本能較大程度地轉化為購房者利益，從而實現促進銷售的目的。其中，控制好促銷的稅收成本是關鍵。對促銷較為有利的稅收政策包括現金折扣作為銷售收入的減項贈送裝修等將作為房地產開發成本的一部分，可作為所得稅稅前列支項目，其中裝修費用在計征土地增值稅時，還能加記20%計算扣除項目金額，相應的減少了土地增值稅的繳納。
（三）降低增值率的稅收籌劃與風險規避
計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小，按相適用的稅率累進計算征收的。增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款越多。所以降低增值率是少納稅的關鍵，而減少增值額或增加扣除項目金額以降低增值
率。
1.減少增值額減少增值額主要有以下兩種方法：其一，降低房屋的銷售價格。房屋銷售價格的降低會使銷售收入減少，從而會使增值額減少，也會使地增值稅減少。但是房地產開發企業在降低房屋的銷售價格時，必須認真比減少的銷售收入和減少增值額所帶來的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進行稅收籌劃。其二，隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增,其對土地增值稅的影響也不斷增強。所以在實際工作中可以與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同。房地產開發企業可先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅。
2.增加扣除項目金額
第一種方法：選擇適當的利息扣除標準。《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和的5％以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。所以地產開發企業有兩種選擇：（1）房地產項目主要依靠負債籌資，預計利息用較高，應計算分攤的利息并提供金融機構證明，以據實扣除；（2）房地項目主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，應不計算應分攤的利息或提供金融機構證明，以多扣除房地產開發費用，達到實現企業價值最大化。
第二種方法：慎重確定房屋銷售時間。按稅法規定，房地產開發完工前的借款利息可計入房地產開成本，作為扣除項目金額。所以房地產開發企業在確定房屋銷售時間，必須認真比較預售房屋的貨幣收入的時間價值和投資價值等與增加扣項目金額所帶來的稅金減少額兩者的大小，以決定是否進行稅收籌劃。
三、土地增值稅稅收優惠的稅務籌劃規避風險的實際案例
稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售．如果增值額沒有超過扣除項目金額的20％，免予征收土地增值稅。同時規定。納稅人既建造普通標準住宅．又搞其他房地產開發的，應分別核算土地增值額；未分別對增值額進行核算或不能準確對增值額進行核算的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項目金額的20％以內。從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。
例如：甲房地產開發企業，2007年度商品房銷售收入為2億元，其中普通住宅的銷售額為1.15億元，豪華住宅的銷售額為8500萬元。按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.6億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為1.0億元，豪華住宅的可扣除項目金額為6000萬元。分開核算合計共交750萬元，比不分開核算交1200萬元少交450萬元。具體計算方式如下：
1.如果不分開核算(納稅人應該了解當地是否允許不分開核算)，該企業應繳納土地增值稅為：增值額與扣除項目金額的比例為：(20000—16000)÷16000×100％-25％，適用30％稅率。應繳納土地增值稅；(80000--16000)×30％一1200(萬元)
2.如果分開核算，該企業應繳納土地增值稅為：普通住宅：增值額與扣除項日金額的比例為：(11500—10000)÷10000×100％=15％，增值額與可扣除額低于20％，享受免稅優惠。豪華住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：(8500—6000)÷6000×100％-41.67％，適用30％稅率，應繳納土地增值稅=(8500一6000)×30％=750(萬元)。
四、結語
企業進行稅收籌劃的目的是通過對經營活動的安排，減少交稅，節約成本支出，以提高企業的經濟效益；通過稅收籌劃可以幫助企業樹立正確的納稅觀念、
守法意識并自覺地把稅法的各種要求貫徹到其各項經營活動之中。合理、合法地
維護自身的經濟利益，實現涉稅風險最小化，企業價值最大化。以上本文以土地增值稅為例，提出了幾點通過合理的方法，利用政策規避風險的方法，以期給相關工作提供參考。
參考文獻
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